Podwójne opodatkowanie Polska–Hiszpania a nieruchomość

Zakup nieruchomości w Hiszpanii nie oznacza automatycznie, że zapłacisz ten sam podatek dwa razy, w Polsce i w Hiszpanii. Możesz jednak mieć obowiązki podatkowe w obu krajach: w Hiszpanii jako właściciel nieruchomości, a w Polsce jako polski rezydent podatkowy. Od 2023 r. w relacji Polska–Hiszpania, zgodnie z umową zmodyfikowaną przez Konwencję MLI, stosuje się mechanizm odliczenia podatku zapłaconego w drugim państwie, z limitem.

Kluczowe jest rozróżnienie dwóch rzeczy: gdzie znajduje się nieruchomość oraz gdzie masz rezydencję podatkową. Dochody z nieruchomości położonej w Hiszpanii, w tym z najmu, mogą być opodatkowane w Hiszpanii. Polski rezydent podatkowy powinien jednocześnie sprawdzić, jak wykazać taki dochód w Polsce i jak zastosować umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania.

Question	Answer
Czy zakup nieruchomości w Hiszpanii oznacza podwójne opodatkowanie?	Nie. Sam zakup nie oznacza automatycznie opodatkowania tego samego dochodu dwa razy. Może jednak oznaczać obowiązki podatkowe w Hiszpanii.
Czy dochód z hiszpańskiej nieruchomości może być opodatkowany w Hiszpanii?	Tak. Umowa Polska–Hiszpania przewiduje, że dochody z nieruchomości mogą być opodatkowane w państwie, w którym nieruchomość jest położona.
Czy polski rezydent musi sprawdzić rozliczenie w Polsce?	Tak. Polski rezydent podatkowy powinien sprawdzić, jak rozliczyć dochód z Hiszpanii w Polsce i jak zastosować właściwą metodę unikania podwójnego opodatkowania.
Czy od 2023 r. coś się zmieniło?	Tak. W relacji Polska–Hiszpania zastosowanie mają modyfikacje wynikające z Konwencji MLI, a tekst syntetyczny wskazuje zastosowanie metody odliczenia podatku zapłaconego w drugim państwie.
Czy przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii jest potrącane 3%?	Tak, przy sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta nabywca ma obowiązek zatrzymać i wpłacić 3% ceny jako zaliczkę na podatek sprzedającego.

Czym jest podwójne opodatkowanie i kiedy dotyczy właściciela nieruchomości w Hiszpanii?

Podwójne opodatkowanie to sytuacja, w której ten sam dochód może zostać objęty opodatkowaniem w dwóch państwach. U właściciela nieruchomości w Hiszpanii najczęściej chodzi o osobę, która mieszka i rozlicza się w Polsce, a uzyskuje dochód związany z nieruchomością położoną w Hiszpanii.

Przykład: polski rezydent podatkowy kupuje apartament w Hiszpanii i wynajmuje go turystom. Dochód powstaje w związku z nieruchomością w Hiszpanii, więc Hiszpania może mieć prawo go opodatkować. Ta osoba pozostaje jednak polskim rezydentem podatkowym, dlatego Polska może wymagać ujęcia zagranicznego dochodu w polskim rozliczeniu, zgodnie z polskimi przepisami i umową międzynarodową.

Nie oznacza to automatycznie, że podatek zostanie zapłacony dwa razy w pełnej wysokości. Właśnie temu służą umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Ustalają one:

które państwo może opodatkować dany rodzaj dochodu,
czy opodatkowanie jest wyłączne, czy niewyłączne,
jak państwo rezydencji ma uniknąć podwójnego opodatkowania,
jaką metodę zastosować przy rozliczeniu podatku.

Słowa „może być opodatkowany” nie oznaczają „wyłącznie tam”. Jeśli umowa mówi, że dochód może być opodatkowany w Hiszpanii, Hiszpania ma prawo go opodatkować, ale Polska nie zawsze przestaje się tym dochodem interesować.

Można więc mieć obowiązki podatkowe jednocześnie w Polsce i w Hiszpanii, co nie zawsze oznacza podwójne opodatkowanie w sensie ekonomicznym. W praktyce może to być obowiązek:

złożenia deklaracji w Hiszpanii,
zapłaty podatku w Hiszpanii,
wykazania dochodu w Polsce,
zastosowania metody unikania podwójnego opodatkowania,
przechowywania dokumentów potwierdzających podatek zapłacony za granicą.

Sposób rozliczenia zależy od rezydencji podatkowej, rodzaju dochodu, brzmienia umowy Polska–Hiszpania, wpływu Konwencji MLI, polskich i hiszpańskich przepisów wewnętrznych oraz dokumentów potwierdzających zapłatę podatku.

Trzy typowe sytuacje właściciela

Nie wynajmujesz nieruchomości. Sam zakup apartamentu wakacyjnego nie oznacza podwójnego opodatkowania. Hiszpania może jednak wymagać rozliczenia jako nierezydent. Agencia Tributaria wskazuje, że Modelo 210 może dotyczyć między innymi dochodu imputowanego z miejskich nieruchomości używanych przez osoby fizyczne na własne potrzeby. Trzeba też sprawdzić podatek od nieruchomości i lokalne opłaty.
Wynajmujesz nieruchomość. Pojawia się realny dochód. Hiszpania może go opodatkować, bo nieruchomość leży na jej terytorium. Jako polski rezydent musisz sprawdzić także rozliczenie w Polsce.
Sprzedajesz nieruchomość. Pojawia się potencjalny zysk kapitałowy, który może być opodatkowany w Hiszpanii. Jeśli sprzedającym jest nierezydent, kupujący zatrzymuje 3% ceny jako zaliczkę na podatek sprzedającego.

Co mówi umowa Polska–Hiszpania i co zmieniła Konwencja MLI?

Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania jest podstawowym dokumentem, który pozwala ustalić, jak rozliczać dochody między Polską a Hiszpanią. Polska administracja publikuje wykaz obowiązujących umów tego typu, a Hiszpania znajduje się w tym wykazie. Dla właścicieli nieruchomości najważniejsze są trzy artykuły:

Art. 6 – dochody z nieruchomości: dochody z majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w państwie położenia nieruchomości. Obejmuje to dochody z bezpośredniego użytkowania, najmu oraz każdego innego rodzaju użytkowania.
Art. 13 – sprzedaż nieruchomości: zyski ze sprzedaży majątku nieruchomego mogą być opodatkowane w państwie, w którym nieruchomość jest położona.
Art. 23 – metoda unikania podwójnego opodatkowania: ten artykuł został zmodyfikowany przez Konwencję MLI.

Od kiedy obowiązują zmiany z MLI?

Tekst syntetyczny umowy Polska–Hiszpania wskazuje, że w odniesieniu do Polski Konwencja MLI ma zastosowanie:

od 1 stycznia 2023 r. dla podatków pobieranych u źródła,
od okresów podatkowych rozpoczynających się 1 stycznia 2023 r. dla pozostałych podatków.

Według tekstu syntetycznego art. 23 wcześniejsza metoda zwolnienia (wyłączenia) z progresją została zastąpiona mechanizmem odliczenia podatku zapłaconego w drugim państwie, z limitem odpowiadającym części podatku przypadającej na ten dochód lub majątek.

Wiele starszych artykułów w internecie może być więc nieaktualnych. Stwierdzenie „dochód z Hiszpanii jest w Polsce zwolniony z progresją” jest dziś co najmniej zbyt uproszczone. Od 2023 r. trzeba sprawdzić aktualne zastosowanie umowy zmodyfikowanej przez MLI.

W praktyce właściciel nieruchomości powinien:

ustalić rezydencję podatkową,
ustalić rodzaj dochodu,
sprawdzić rok podatkowy,
zastosować aktualną wersję umowy,
policzyć podatek w obu systemach,
zachować dokumenty potwierdzające zapłatę podatku.

Jak rozliczyć dochód z wynajmu nieruchomości w Hiszpanii?

Najem to najczęstsza sytuacja, w której pojawia się pytanie o podwójne opodatkowanie. Dochód z wynajmu nieruchomości położonej w Hiszpanii może być opodatkowany w Hiszpanii na podstawie art. 6 umowy. Polski rezydent wynajmujący apartament w Hiszpanii musi spojrzeć na oba kraje.

W Hiszpanii: Agencia Tributaria wskazuje, że nierezydent uzyskujący dochody z najmu nieruchomości powinien złożyć Modelo 210.
W Polsce: trzeba sprawdzić, jak ująć dochód z Hiszpanii w rocznym rozliczeniu polskiego rezydenta i jak zastosować aktualną metodę unikania podwójnego opodatkowania.

Czy od dochodu z najmu płaci się podatek dwa razy?

Przy prawidłowym zastosowaniu umowy nie powinno dojść do prostego opodatkowania w pełnej wysokości w obu krajach. Nie oznacza to jednak, że można pominąć polskie rozliczenie.

Przy metodzie odliczenia proporcjonalnego podatek zapłacony w Hiszpanii może być odliczony od podatku w Polsce, ale tylko do określonego limitu. Według tekstu syntetycznego umowy odliczenie nie może przekroczyć tej części podatku, która przypada na dochód lub majątek mogący być opodatkowany w drugim państwie. Wynik zależy od konkretnych liczb: przychodu, kosztów, podatku zapłaconego w Hiszpanii, innych dochodów i polskiej formy opodatkowania.

Co sprawdzić przy wynajmie turystycznym?

Wynajem turystyczny może rodzić także obowiązki pozapodatkowe. Przed rozpoczęciem najmu warto sprawdzić:

lokalne przepisy dotyczące licencji,
regulacje wspólnoty mieszkaniowej,
regionalne zasady wynajmu krótkoterminowego,
sposób rozliczania przychodów,
obowiązki wobec platform rezerwacyjnych,
koszty, które można uwzględnić,
dokumentację dla doradcy podatkowego.

To, że nieruchomość dobrze wygląda jako inwestycja, nie oznacza jeszcze, że jej wynajem będzie prosty podatkowo i administracyjnie.

Jakie podatki pojawiają się przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii?

Zgodnie z art. 13 umowy zysk ze sprzedaży nieruchomości położonej w Hiszpanii może być opodatkowany w Hiszpanii. Przed sprzedażą trzeba ustalić:

czy jesteś rezydentem czy nierezydentem Hiszpanii,
czy powstał zysk,
jaki był koszt nabycia,
jakie wydatki można uwzględnić,
czy występuje lokalny podatek od wzrostu wartości gruntu,
czy kupujący zatrzyma 3% ceny,
jaki podatek został zapłacony w Hiszpanii,
jak rozliczyć transakcję w Polsce i czy zastosowanie ma metoda odliczenia podatku zapłaconego w Hiszpanii.

Na czym polega zatrzymanie 3% ceny?

Gdy sprzedającym jest nierezydent, kupujący ma obowiązek zatrzymać i wpłacić do hiszpańskiego urzędu skarbowego 3% uzgodnionej ceny. To płatność na poczet podatku należnego od sprzedającego, a nie dodatkowy podatek kupującego.

Jeśli rzeczywisty podatek od zysku jest niższy niż zatrzymane 3%, sprzedający może ubiegać się o zwrot różnicy.
Jeśli jest wyższy, może być konieczna dopłata.
Dokładne rozliczenie zależy od ceny sprzedaży, kosztów nabycia, udokumentowanych wydatków i sytuacji podatnika.

Czy sprzedaż trzeba rozliczyć także w Polsce?

Jeśli sprzedający pozostaje polskim rezydentem podatkowym, sprzedaż wymaga także analizy polskiej: jak wykazać dochód i jak odliczyć podatek zapłacony w Hiszpanii zgodnie z aktualnym brzmieniem umowy i Konwencji MLI. Polska administracja podatkowa wskazuje, że metoda odliczenia proporcjonalnego oznacza wykazanie dochodów zagranicznych i odliczenie podatku zapłaconego za granicą w granicach limitu.

Dlatego przy sprzedaży nie wystarczy policzyć hiszpańskiego podatku. Podatki warto skonsultować przed podpisaniem aktu, bo zatrzymanie 3% ceny wpływa na rozliczenie środków z transakcji.

Polska czy hiszpańska rezydencja podatkowa – co się zmienia?

Jesteś polskim rezydentem podatkowym

Polska zasadniczo patrzy na dochody swojego rezydenta globalnie, więc dochód osiągnięty za granicą może wymagać analizy w polskim rozliczeniu. Samo posiadanie nieruchomości w Hiszpanii nie musi zmieniać rezydencji: możesz mieszkać i pracować w Polsce, mieć tu rodzinę i centrum życia, a w Hiszpanii posiadać apartament wakacyjny. Sprawdź wtedy:

czy masz dochód z hiszpańskiej nieruchomości,
czy zapłaciłeś podatek w Hiszpanii,
czy dochód trzeba wykazać w Polsce,
jaka metoda unikania podwójnego opodatkowania ma zastosowanie,
czy masz dokumenty potwierdzające rozliczenie w Hiszpanii.

Przeprowadzasz się do Hiszpanii

Jeśli kupno nieruchomości jest początkiem przeprowadzki, trzeba ustalić, od kiedy możesz zostać hiszpańskim rezydentem podatkowym i jak rozliczyć dochody z Polski. Dotyczy to zwłaszcza osób, które pracują zdalnie z Hiszpanii, przenoszą rodzinę, prowadzą działalność gospodarczą, mają dochody z wynajmu w Polsce, otrzymują emeryturę albo mają inwestycje, konta lub majątek w obu krajach.

Jesteś hiszpańskim rezydentem podatkowym

Wtedy perspektywa się odwraca. Hiszpania może oczekiwać rozliczenia całości dochodów według hiszpańskich zasad, a dochody z Polski trzeba przeanalizować przez pryzmat umowy. Może to dotyczyć:

wynagrodzenia z Polski,
działalności gospodarczej,
emerytury,
dochodów z wynajmu nieruchomości w Polsce,
dywidend i odsetek,
sprzedaży polskiej nieruchomości,
innych dochodów kapitałowych.

Tekst syntetyczny umowy wskazuje, że jeśli osoba mająca miejsce zamieszkania lub siedzibę w Hiszpanii uzyskuje dochód lub posiada majątek, które mogą być opodatkowane w Polsce, Hiszpania stosuje mechanizm odliczenia podatku zapłaconego w Polsce, z odpowiednim limitem.

Przykład: mieszkasz na stałe w Hiszpanii i wynajmujesz mieszkanie w Polsce. Dochód z polskiej nieruchomości może być opodatkowany w Polsce jako państwie położenia nieruchomości, ale jako hiszpański rezydent możesz mieć obowiązek uwzględnić go w hiszpańskim rozliczeniu. Założenie „skoro zapłaciłam podatek w Polsce, to Hiszpanii już nic do tego” jest błędne.

Jakie dokumenty gromadzić i jakich błędów unikać?

Dokumenty warto zbierać od pierwszego dnia, a nie dopiero wtedy, gdy pojawi się pytanie z urzędu albo decyzja o sprzedaży. Przy podatkach dowody są często ważniejsze niż deklaracje słowne.

Dokumenty zakupu

Mogą być potrzebne do ustalenia kosztu nabycia przy sprzedaży: akt notarialny, umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna, potwierdzenia przelewów, faktury od dewelopera, dokumenty dotyczące VAT lub ITP, koszty notarialne, koszty wpisu do rejestru, faktury od prawnika i tłumacza oraz dokumenty dotyczące kredytu.

Dokumenty związane z najmem

Bez nich trudno wykazać rzeczywisty wynik podatkowy: umowy najmu, rezerwacje, faktury i potwierdzenia płatności, prowizje platform rezerwacyjnych, koszty sprzątania i zarządzania, rachunki za media, opłaty wspólnotowe, ubezpieczenie, koszty napraw, deklaracje złożone w Hiszpanii i potwierdzenia zapłaty podatku.

Dokumenty przy sprzedaży

Akt sprzedaży, potwierdzenie ceny, dokument zatrzymania 3% przez kupującego (jeśli dotyczy), rozliczenie podatku w Hiszpanii, potwierdzenia kosztów nabycia i nakładów na nieruchomość, dokumenty dotyczące lokalnego podatku od wzrostu wartości gruntu oraz dokumenty dla polskiego doradcy podatkowego.

Dokumenty rezydencji

Jeśli często podróżujesz między Polską a Hiszpanią, prowadź ewidencję pobytów i zachowuj bilety lotnicze, potwierdzenia podróży, rachunki za media, umowy najmu lub akty własności, dokumenty dotyczące pracy, dokumenty rodzinne i certyfikaty rezydencji podatkowej, jeśli są potrzebne.

Najczęstsze błędy właścicieli

Wynikają zwykle nie ze złej woli, ale z uproszczeń:

„Skoro płacę podatki w Polsce, Hiszpania mnie nie dotyczy” – Hiszpania może mieć wobec właściciela wymagania podatkowe, nawet jeśli mieszka on w Polsce.
„Skoro zapłaciłam podatek w Hiszpanii, w Polsce nie muszę nic sprawdzać” – polski rezydent powinien sprawdzić, czy dochód trzeba wykazać w Polsce.
„Nie wynajmuję, więc nie mam żadnego podatku” – nierezydent może mieć obowiązek rozliczenia dochodu imputowanego przez Modelo 210.
„Umowa oznacza, że podatku nie będzie” – umowa ustala, które państwo może opodatkować dochód i jak uniknąć podwójnego opodatkowania, a nie znosi podatku.
„Wynajem turystyczny rozliczę później” – obowiązki podatkowe, administracyjne i lokalne pojawiają się szybko.
„Sprzedaż rozliczę po transakcji” – podatki warto skonsultować przed podpisaniem aktu.
„Przeczytałam artykuł sprzed kilku lat i wiem, jaka metoda obowiązuje” – od 2023 r. istotne znaczenie mają zmiany z Konwencji MLI.

What should you check before buying a property in Spain?

Najważniejsza rada: nie traktuj podatków jako tematu „na później”. Zakup to nie tylko cena, notariusz i odbiór kluczy, ale też roczne rozliczenia, ewentualny wynajem, sprzedaż, rezydencja podatkowa, dokumentacja i przepływ pieniędzy między krajami. Przed zakupem odpowiedz sobie na pytania:

Czy będę korzystać z nieruchomości tylko prywatnie?
Czy planuję wynajem, a jeśli tak, to krótkoterminowy czy długoterminowy?
Czy pozostaję polskim rezydentem podatkowym i ile czasu będę spędzać w Hiszpanii?
Czy planuję przeprowadzkę?
Czy mam dochody w obu krajach?
Czy wiem, jakie deklaracje trzeba składać w Hiszpanii?
Czy mam doradcę, który rozumie polską i hiszpańską perspektywę?
Czy będę umiała udokumentować koszty przy sprzedaży?

Niezależnie od tego, czy planujesz zakup, wynajem apartamentu, czy sprzedaż domu na Costa Blanca lub Costa del Sol, podatki wymagają tej samej uwagi co wybór nieruchomości. Aria Spain pomaga przejść przez proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii krok po kroku, ale w sprawach podatkowych zawsze rekomendujemy konsultację z doradcą podatkowym. Decyzje dotyczące wynajmu, sprzedaży czy rezydencji powinny wynikać z indywidualnej sytuacji klienta.

Przeczytaj również

Źródła i przydatne informacje

Ministerstwo Finansów — wykaz umów o unikaniu podwójnego opodatkowania
Ministerstwo Finansów — tekst syntetyczny umowy Polska–Hiszpania z uwzględnieniem Konwencji MLI
Agencia Tributaria — Modelo 210 dla nierezydentów
Agencia Tributaria — zatrzymanie 3% ceny przy sprzedaży nieruchomości przez nierezydenta

Frequently asked questions

Czy zakup nieruchomości w Hiszpanii oznacza, że zapłacę podatek dwa razy?

Nie. Sam zakup nie oznacza automatycznie podwójnego opodatkowania, ale może oznaczać obowiązki podatkowe w Hiszpanii, np. jako właściciel nierezydent.

Czy dochód z wynajmu w Hiszpanii trzeba też pokazać w Polsce?

Jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym, trzeba sprawdzić polskie rozliczenie i zastosować odpowiednią metodę unikania podwójnego opodatkowania. Od 2023 r. znaczenie mają zmiany wynikające z Konwencji MLI.

Czy nadal obowiązuje metoda wyłączenia z progresją dla Hiszpanii?

Nie należy tego zakładać na podstawie starszych materiałów. Tekst syntetyczny umowy wskazuje, że art. 23 został zmodyfikowany przez Konwencję MLI i stosuje się mechanizm odliczenia podatku zapłaconego w drugim państwie, z limitem.

Czy jeśli nie wynajmuję nieruchomości w Hiszpanii, to nie mam żadnego podatku?

Nie zawsze. Właściciel nierezydent może mieć obowiązek rozliczenia dochodu imputowanego z nieruchomości używanej na własne potrzeby przez Modelo 210.

Co się dzieje przy sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii przez nierezydenta?

Kupujący ma obowiązek zatrzymać i wpłacić 3% ceny jako zaliczkę na podatek sprzedającego. Jeśli rzeczywisty podatek jest niższy, sprzedający może ubiegać się o zwrot różnicy, a jeśli wyższy, może być konieczna dopłata.

Aria Spain, licencjonowana agencja (RAICV nr 4123), prowadzi kupujących po polsku przez zakup nowej nieruchomości na Costa Blanca, Costa Calida i Costa del Sol, od numeru NIE po notariusza i zarządzanie najmem, bez prowizji dla kupującego. Umów się na bezpłatną konsultację.