10 røde flag ved køb af ejendom i Spanien

De vigtigste røde flag ved køb af ejendom i Spanien er: mistænkelig lav pris, pres for en hurtig reservation, manglende fuldstændige oplysninger om ejendommen, problemer med dokumenterne, en uklar ejer eller fuldmagtshaver, indbetaling til en privat konto, ingen mulighed for at besigtige ejendommen, uoverensstemmelse mellem billeder, beskrivelse og beliggenhed, skjulte omkostninger samt en mægler, der undgår konkrete svar. Et rødt flag betyder ikke altid svindel, men det betyder, at du skal kontrollere ejendommen, sælgeren, dokumenterne og transaktionens vilkår grundigt, før du underskriver en kontrakt og indbetaler et depositum.

Køb af ejendom i Spanien begynder ofte med følelser: terrasse, havudsigt, sol, pool. Problemet opstår, når begejstringen overskygger de spørgsmål, man bør stille, før man indbetaler penge. En for lav pris, hastværk, manglende dokumenter eller uklare svar fra mægleren er signaler om, at du bør stoppe op.

Hvad er røde flag, og hvorfor er det værd at kende dem?

Røde flag er advarselssignaler, der viser, at et tilbud kræver en grundigere kontrol. De kan pege på en uklar juridisk status, skjulte omkostninger, et problem med ejeren, ufuldstændige dokumenter eller et tilbud, der ser bedre ud på nettet end i virkeligheden.

I Spanien adskiller købsprocessen sig fra det, som udenlandske købere er vant til: dokumenterne, betalingstrinnene, skatterne, reservationspraksis og de involveredes roller er anderledes. Den, der handler på egen hånd uden kendskab til det lokale marked, kan let overse noget vigtigt.

Den største fejl er at antage, at når ejendommen ser god ud, prisen er attraktiv, og mægleren siger, at „alt er standard”, så behøver man ikke at kontrollere noget. Den rette rækkefølge er: først kontrol, så beslutning.

Røde flag 1–2: mistænkelig lav pris og pres for en hurtig reservation

1. Mistænkelig lav pris

Hvis en lejlighed tæt på havet med en stor terrasse, pool og parkeringsplads koster væsentligt mindre end sammenlignelige ejendomme i området, må man spørge: hvorfor? En ærlig forklaring kan være enkel: sælgeren har brug for hurtige kontanter, boligen trænger til renovering, har en dårligere udsigt, en svagere beliggenhed eller en mindre attraktiv planløsning.

En lav pris kan dog betyde:

• gæld på ejendommen,
• problemer med den juridiske status,
• uafklaret dødsbo,
• skjulte omkostninger,
• en dårligere beliggenhed, end annoncen antyder,
• en bekostelig renovering,
• et forældet tilbud,
• et forsøg på at franarre dig et depositum.

Farligst er en usædvanlig fordelagtig pris, som ingen kan forklare logisk. Hvis sælgeren eller mægleren reagerer nervøst på en anmodning om dokumenter, prissammenligning eller den præcise adresse, er det et tegn på, at du bør stoppe op.

2. Pres for en hurtig reservation

Gode tilbud på populære lokationer forsvinder faktisk hurtigt, men det er ingen grund til at indbetale penge uden at have tjekket det grundlæggende. Alarmklokkerne bør ringe, når du hører:

• „Du skal indbetale i dag.”
• „Der er allerede en anden kunde.”
• „Der er ikke tid til en advokat.“
• „Vi sender dokumenterne senere.”
• „Alle gør det.”
• „Tilbuddet forsvinder, hvis du ikke reserverer nu.”
• „Du skal blot overføre pengene, kontrakten skriver vi under bagefter.”

Den slags beskeder skal vække frygt for at gå glip af chancen. Ved en ejendom til flere hundrede tusinde euro må beslutningen ikke bygge på følelsesmæssig afpresning. En reservation er et helt normalt trin i processen, men kun hvis man ved:

• hvilken ejendom der reserveres,
• hvem der er part i aftalen,
• hvilken konto pengene indbetales til,
• om indbetalingen kan refunderes, og i hvilke situationer du kan få pengene tilbage,
• hvad næste trin i transaktionen er.

Reservationsaftalen bør angive parterne, ejendommen, indbetalingens størrelse, kontonummeret, reservationsfristen, betingelserne for tilbagebetaling og transaktionens videre trin. En hurtig beslutning behøver ikke at være dårlig. Dårlig er en beslutning uden viden.

Røde flag 3–5: manglende oplysninger, problemer med dokumenterne og en uklar sælger

3. Manglende fuldstændige oplysninger om ejendommen

Et tilbud behøver ikke altid straks at angive den fulde adresse (især på gensalgsmarkedet af hensyn til ejerens privatliv), men køberen bør kunne få de oplysninger, der er nødvendige for kontrollen. Det er bekymrende, hvis der mangler oplysninger om:

• den præcise beliggenhed eller projektets navn,
• areal, antal soveværelser og badeværelser, etage,
• terrasse, parkeringsplads, kælderrum,
• ejerforeningens bidrag og skatter,
• den juridiske status,
• overtagelsesdatoen og bygherren,
• tilbuddets referencenummer.

Vær forsigtig med generelle formuleringer som „omkring Alicante”, „tæt på havet”, „Costa Blanca” eller „få minutter fra stranden” uden konkrete oplysninger. „Tæt på havet” kan betyde 300 meter til fods eller 15 minutter i bil. „Havudsigt” kan være panoramisk, skrå eller kun synlig fra et hjørne af terrassen.

4. Problemer med dokumenterne

Uden dokumenter ser køberen kun et marketingtilbud og ikke ejendommens faktiske tilstand. Sælgeren kan lade være med at vise dem, love, at de „kommer senere”, eller sende ufuldstændige dokumenter, som ikke stemmer overens med beskrivelsen.

På gensalgsmarkedet er det grundlæggende dokument Nota Simple, dvs. et udtog fra det spanske tingbogsregister. Det giver dig bl.a. mulighed for at tjekke ejendommens data, ejeren samt tinglyste rettigheder eller byrder. På primærmarkedet kontrollerer man bygherren, tilladelserne, betalingsbetingelserne, byggeplanen, garantierne, udførelsesstandarden og kontraktens indhold.

Bekymrende situationer:

• ingen Nota Simple ved køb på gensalgsmarkedet,
• uoverensstemmelse i ejerens oplysninger,
• afvigende kvadratmeterangivelser,
• ingen oplysninger om byrder,
• ingen dokumenter om ejerforeningen,
• en uklar status for byggetilladelsen,
• ingen bekræftelse af, hvad prisen omfatter,
• ingen klare vilkår for tilbagebetaling af indbetalingen.

Udsigten fra terrassen fortæller dig ikke, om ejendommen har gæld, hvem der er ejer, og om sælger har ret til at sælge den.

5. Uklar ejer eller fuldmagtshaver

En ejendom kan sælges af ejeren, flere medejere, et selskab, en bygherre, en bank, arvinger eller en fuldmagtshaver. Hver af disse situationer kræver en forskellig kontrol. Et rødt flag opstår, når:

• kontaktpersonen vil ikke oplyse, hvem vedkommende repræsenterer,
• sælgers oplysninger stemmer ikke overens med dokumenterne,
• fuldmagtshaveren ikke fremlægger fuldmagten,
• ejendommen tilhører flere personer, og du taler kun med én af dem,
• sagen drejer sig om et dødsbo, og dokumenterne er ikke i orden,
• sælgeren undgår at svare på spørgsmålet om ejeren.

En fuldmagtshaver er i sig selv ikke et problem. I Spanien er det almindelig praksis, især når parterne bor i udlandet. Fuldmagten skal dog være gyldig, korrekt udfærdiget og omfatte en konkret handling. Hvis det ikke er klart, hvem der har ret til at sælge ejendommen, så undlad at skrive under på kontrakten og indbetal ikke penge.

Røde flag 6–8: privat konto, ingen fremvisning og uoverensstemmelse med annoncen

6. Indbetaling til en privat konto

Ved en transaktion mellem private kan sælgers konto være privat. Problemet opstår, når situationen er uoverensstemmende: nogen påstår at repræsentere et bureau, en bygherre eller et advokatkontor, men beder om en overførsel til en privat konto; kontooplysningerne ændres i sidste øjeblik; kontonummeret kommer kun pr. e-mail uden bekræftelse via en anden kanal.

Tjek før indbetalingen:

• hvem der er modtager af overførslen,
• om modtagerens oplysninger stemmer overens med kontrakten,
• om kontonummeret er bekræftet via en uafhængig kanal,
• om indbetalingen følger af et underskrevet dokument,
• hvad der sker med pengene i tilfælde af annullering eller problemer med dokumenterne.

Der forekommer tilfælde, hvor nogen udgiver sig for at være part i transaktionen og opsnapper e-mailkommunikationen. Betalingsoplysningerne bør bekræftes telefonisk eller via en kendt, tidligere anvendt kontaktkanal.

7. Ejendommen kan ikke besigtiges

Mange køber i Spanien på afstand eller kommer kun for et par dage. Det er helt normalt. Problemet opstår, når ejendommen overhovedet ikke kan besigtiges:

• det er ikke muligt at aftale en fremvisning eller se en video,
• kontaktpersonen undgår samtaler online,
• der kan ikke sendes en lokal repræsentant,
• mægleren hævder, at „det er der ingen grund til”,
• adgangen til ejendommen bliver ved med at blive udskudt.

Ved et projekt under opførelse kan den færdige bolig ikke besigtiges, og derfor skal du kontrollere projektet, planløsningerne, specifikationen, beliggenheden, byggeriets fremdrift, bygherren og kontraktvilkårene. På gensalgsmarkedet bør en eksisterende og tilgængelig bolig kunne fremvises: personligt, via en mægler, en repræsentant for kunden eller på videoopkald. Et køb på afstand kan være sikkert, hvis processen er godt tilrettelagt: et efterprøvet bureau, en advokat, kontrol af dokumenter, online fremvisning og sikker betalingshåndtering.

8. Uoverensstemmelse mellem billeder, beskrivelse og beliggenhed

Billeder sælger følelser, dokumenter og beliggenhed viser virkeligheden. Advarselssignaler:

• billeder af en anden ejendom,
• visualiseringer, der vises som færdige interiører,
• en beskrivelse, der antyder nærhed til havet, som ikke findes,
• udsigten mod en trafikeret vej skjules,
• ingen billeder af badeværelser, køkken eller omgivelser,
• beskrivelsen „renoveret”, selvom boligen kræver store investeringer,
• uoverensstemmelse i arealet,
• en „terrasse”, som i praksis er en lille altan,
• billedbeskæring, der skjuler omgivelserne eller beliggenheden.

Ved nybyggerier viser visualiseringerne en livsstil, ikke boligens nøjagtige udseende ved overtagelsen. Tjek specifikationen: hvad der er inkluderet i prisen, hvilke materialer der indgår, om køkkenet er udstyret, om parkeringspladsen koster ekstra, og om poolen og fællesarealerne er færdige. På gensalgsmarkedet bør du bede om aktuelle billeder, video, den præcise beliggenhed og en fysisk besigtigelse.

Røde flag 9–10: skjulte omkostninger og en mægler, der undgår at svare

9. Skjulte omkostninger

Prisen i annoncen er ikke de samlede købsomkostninger. Et rødt flag er, hvis mægleren eller sælgeren ikke kan forklare klart, hvad der kommer til at koste ekstra. Spørg før købet om:

• skatter ved købet,
• notaromkostninger og tinglysning,
• juridisk bistand,
• lånomkostninger, hvis købet finansieres,
• provision, hvis der er en,
• ejerforeningens bidrag og ejendomsskat,
• driftsomkostninger,
• udstyr, parkeringsplads, kælderrum,
• omkostninger til tilslutning af forsyninger,
• eventuelle restancer fra den tidligere ejer.

Uden fuldstændige oplysninger om omkostningerne kan en ejendom, der så attraktiv ud, efter en gennemregning vise sig ikke at passe ind i budgettet.

10. Mægleren undgår konkrete svar

En professionel mægler behøver ikke at kende alle svar med det samme, men bør vide, hvor han eller hun kan finde dem, og vende tilbage med noget konkret. Et rødt flag er, hvis vedkommende undgår at svare, fx på:

• „Der er ikke noget at bekymre sig om.”
• „Det er standard.”
• „Du har ikke brug for en advokat.”
• „Alle kunder køber sådan.”
• „Det nytter ikke at kontrollere det.”
• „Dokumenterne er i orden, stol på mig.”
• „Hvis vi skal kontrollere det hele, forsvinder tilbuddet.”

Køberen har ret til at stille spørgsmål, bede om dokumenter, drøfte kontrakten med en advokat og vide, hvad han eller hun betaler for. Et godt bureau forklarer processen i stedet for at skynde på den, taler klart om omkostninger, risici, frister og dokumenter og kan også sige, hvornår et tilbud ikke er det bedste valg for kunden.

Hvad gør du, hvis du opdager et rødt flag?

Ét rødt flag betyder ikke altid, at du skal opgive købet, men du bør ikke gå videre, før situationen er afklaret. Det bedste er at sætte processen på pause og kontrollere fakta:

1. Indbetal ikke penge under pres. Overfør først penge, når du kender betingelserne, modtageren, dokumenterne og konsekvenserne af indbetalingen.
2. Bed om dokumenterne. På gensalgsmarkedet bl.a. Nota Simple, på primærmarkedet dokumentationen for projektet og bygherren.
3. Søg rådgivning hos en uafhængig advokat. Vedkommende gennemgår dokumenterne, kontrakten og risiciene, hvilket er særligt vigtigt, hvis du ikke taler spansk eller køber på afstand.
4. Kontrollér betalingsoplysningerne. Sørg for, at kontoen stemmer overens med dokumenterne og tilhører den rette enhed; bekræft den via en anden kanal end e-mail.
5. Sammenlign tilbuddet med markedet. Hvis prisen afviger kraftigt fra lignende ejendomme på samme lokation, så bed om en konkret forklaring.
6. Stol på proceduren, ikke kun på følelserne. Hvis noget er for godt, for billigt eller for hastende, er det bedre at miste ét tilbud end sine penge.

Hvad råder vi vores kunder til?

Køb ikke ejendom i Spanien udelukkende med øjnene. Besvar følgende spørgsmål for dig selv, før du køber:

• Ved jeg, hvem der sælger ejendommen?
• Kender jeg de samlede købsomkostninger?
• Er dokumenterne blevet kontrolleret?
• Forstår jeg reservationsbetingelserne?
• Ved jeg, hvilken konto jeg indbetaler pengene til?
• Passer tilbuddet til mit formål?
• Er der nogen, der lægger pres på mig?
• Har jeg en person på min side, som kender det lokale marked?

Det bedste tilbud er ikke altid det billigste, men det, der passer til kundens formål, har en klar juridisk situation og ikke kræver, at man ignorerer advarselssignaler. En god ejendom frygter ikke spørgsmål, og en professionel mægler presser ikke, men forklarer.

Eksempler på nybyggede ejendomme i vores udbud

• 

  Lejlighed i Algorfa – Algorfa, fra 69 m², 2 værelser, 2 badeværelser, havudsigt, fællespool, altan/terrasse, parkering; fra 254000 € (prisen er ekskl. moms).

• 

  Lejlighed ved golfbanerne – Alhama de Murcia, fra 71.24 m², 2 værelser, 2 badeværelser, aircondition, altan/terrasse, parkering; fra 171000 € (prisen er ekskl. moms).

• 

  Lejlighed i Almoradí – Almoradí, fra 124 m², 3 værelser, 2 badeværelser, fællespool, altan/terrasse, garage, solarium; fra 217000 € (prisen er ekskl. moms).

• 

  Lejlighed 50 meter fra stranden – Altea, fra 104.70 m², 2 værelser, 2 badeværelser, aircondition, altan/terrasse, tæt på havet; fra 465000 € (prisen er ekskl. moms).

• 

  Bungalow i Almeria – Almeria, fra 76.46 m², 2 værelser, 2 badeværelser, fællespool, altan/terrasse, parkering, garage; fra 324900 € (prisen er ekskl. moms).

Ofte stillede spørgsmål

Aria Spain, et autoriseret bureau (RAICV nr. 4123) med kontor i provinsen Alicante, sælger nybyggede ejendomme fra bygherrer på Costa Blanca, Costa Calida og Costa del Sol uden provision for køberen og guider kunden på engelsk gennem hele processen: fra NIE-nummer og bankkonto over lån og notar til overtagelsen. Book en gratis konsultation, så vi kan gennemgå købet trin for trin.