10 rode vlaggen bij de aankoop van vastgoed in Spanje

De belangrijkste rode vlaggen bij de aankoop van vastgoed in Spanje zijn: een verdacht lage prijs, druk om snel te reserveren, ontbrekende volledige gegevens van de woning, problemen met documenten, een onduidelijke eigenaar of gevolmachtigde, betaling naar een privérekening, de onmogelijkheid de woning te bezichtigen, foto's die niet overeenkomen met de beschrijving en de locatie, verborgen kosten en een makelaar die concrete antwoorden ontwijkt. Een rode vlag betekent niet altijd oplichting, maar wel dat u vóór het ondertekenen van het contract en het storten van een aanbetaling de woning, de verkoper, de documenten en de voorwaarden van de transactie grondig moet controleren.

De aankoop van vastgoed in Spanje begint vaak met emoties: een terras, uitzicht op zee, zon, een zwembad. Het probleem ontstaat wanneer de verrukking de vragen overschaduwt die u moet stellen voordat u geld overmaakt. Een te lage prijs, haast, ontbrekende documenten of onduidelijke antwoorden van de makelaar zijn signalen dat u moet stoppen.

Wat zijn rode vlaggen en waarom is het goed ze te kennen?

Rode vlaggen zijn waarschuwingssignalen die erop wijzen dat een aanbod nauwkeuriger gecontroleerd moet worden. Ze kunnen wijzen op een onduidelijke juridische status, verborgen kosten, een probleem met de eigenaar, onvolledige documenten of een aanbod dat er op internet beter uitziet dan in werkelijkheid.

In Spanje verloopt het aankoopproces anders dan buitenlandse kopers van thuis gewend zijn: de documenten, de betalingsfasen, de belastingen, de reserveringspraktijk en de rol van de betrokkenen bij de transactie zijn anders. Wie zelfstandig handelt, zonder kennis van de lokale markt, mist gemakkelijk iets belangrijks.

De grootste fout is aannemen dat, omdat de woning er goed uitziet, de prijs aantrekkelijk is en de makelaar zegt dat „alles standaard is”, er niets gecontroleerd hoeft te worden. De juiste volgorde is: eerst controleren, dan beslissen.

Rode vlaggen 1–2: een verdacht lage prijs en druk om snel te reserveren

1. Een verdacht lage prijs

Als een appartement dicht bij zee met een groot terras, zwembad en parkeerplaats aanzienlijk minder kost dan vergelijkbare woningen in de omgeving, moet u zich afvragen: waarom? Een eerlijke verklaring kan eenvoudig zijn: de verkoper heeft snel contant geld nodig, de woning moet gerenoveerd worden, heeft een minder mooi uitzicht, een zwakkere ligging of een minder aantrekkelijke indeling.

Een lage prijs kan echter betekenen:

• schulden op de woning,
• problemen met de juridische status,
• een niet afgewikkelde nalatenschap,
• verborgen kosten,
• een slechtere locatie dan de advertentie suggereert,
• een kostbare renovatie,
• een verouderd aanbod,
• een poging tot oplichting met een aanbetaling.

Het gevaarlijkst is een uitzonderlijk gunstige prijs die niemand logisch kan verklaren. Als de verkoper of makelaar nerveus reageert op een verzoek om documenten, een prijsvergelijking of het exacte adres, is dat een teken dat u moet stoppen.

2. Druk om snel te reserveren

Goede aanbiedingen op populaire locaties verdwijnen inderdaad snel, maar dat is geen reden om geld te storten zonder de basis te controleren. Er moet een alarmbel gaan rinkelen wanneer u hoort:

• „U moet vandaag nog betalen.”
• „Er is al een tweede klant.”
• „Er is geen tijd voor een advocaat.”
• „De documenten sturen we later.”
• „Iedereen doet het zo.”
• „Het aanbod is weg als u nu niet reserveert.”
• „Een overschrijving is genoeg, het contract tekenen we later.”

Zulke berichten moeten angst oproepen om een kans te missen. Bij een woning van enkele honderdduizenden euro's mag een beslissing niet berusten op emotionele chantage. Een reservering is een normale fase van het proces, maar alleen als u weet:

• welke woning wordt gereserveerd,
• wie partij is bij het contract,
• op welke rekening de gelden terechtkomen,
• of de betaling terugbetaalbaar is en in welke gevallen u het geld terug kunt krijgen,
• wat de volgende fase van de transactie is.

Het reserveringscontract moet de partijen, de woning, het bedrag van de betaling, het rekeningnummer, de reserveringstermijn, de voorwaarden voor terugbetaling en de verdere fasen van de transactie vermelden. Een snelle beslissing hoeft niet slecht te zijn. Slecht is een beslissing zonder kennis van zaken.

Rode vlaggen 3–5: ontbrekende gegevens, problemen met documenten en een onduidelijke verkoper

3. Onvolledige gegevens van de woning

Een aanbod hoeft niet altijd meteen het volledige adres te vermelden (vooral bij bestaande bouw, vanwege de privacy van de eigenaar), maar de koper moet de gegevens kunnen krijgen die nodig zijn voor de controle. Zorgwekkend is het ontbreken van informatie over:

• de exacte locatie of de naam van het project,
• de woonoppervlakte, het aantal slaapkamers en badkamers, de verdieping,
• het terras, de parkeerplaats, de berging,
• de bijdragen aan de gemeenschap van eigenaren en de belastingen,
• de juridische status,
• de opleveringsdatum en de ontwikkelaar,
• het referentienummer van het aanbod.

Wees voorzichtig met algemeenheden als „omgeving Alicante”, „dicht bij zee”, „Costa Blanca” of „een paar minuten van het strand” zonder concrete gegevens. „Dicht bij zee” kan 300 meter lopen betekenen of 15 minuten met de auto. „Zeezicht” kan panoramisch zijn, zijdelings of alleen zichtbaar vanaf één hoek van het terras.

4. Problemen met documenten

Zonder documenten ziet de koper alleen een marketingaanbod en niet de werkelijke staat van de woning. De verkoper kan ze niet tonen, beloven dat ze „later komen”, of documenten sturen die onvolledig zijn of niet overeenkomen met de beschrijving.

Bij bestaande bouw is het basisdocument de Nota Simple, een uittreksel uit het Spaanse kadaster- en eigendomsregister. Het maakt het mogelijk onder meer de gegevens van de woning, de eigenaar en de ingeschreven rechten of lasten te controleren. Bij nieuwbouw controleert men de ontwikkelaar, de vergunningen, de betalingsvoorwaarden, het bouwschema, de garanties, het afwerkingsniveau en de inhoud van het contract.

Zorgwekkende situaties:

• geen Nota Simple bij bestaande bouw,
• afwijkende gegevens van de eigenaar,
• een afwijkende woonoppervlakte,
• geen informatie over lasten,
• ontbrekende documenten over de gemeenschap van eigenaren,
• een onduidelijke status van de bouwvergunning,
• geen bevestiging van wat de prijs omvat,
• geen duidelijke voorwaarden voor terugbetaling van de betaling.

Het uitzicht vanaf het terras beantwoordt niet de vraag of de woning bezwaard is met schulden, wie de eigenaar is en of de verkoper het recht heeft haar te verkopen.

5. Een onduidelijke eigenaar of gevolmachtigde

Een woning kan worden verkocht door de eigenaar, meerdere mede-eigenaren, een vennootschap, een ontwikkelaar, een bank, erfgenamen of een gevolmachtigde. Elk van deze situaties vraagt om een andere controle. Een rode vlag verschijnt wanneer:

• de contactpersoon wil niet zeggen wie hij vertegenwoordigt,
• de gegevens van de verkoper komen niet overeen met de documenten,
• de gevolmachtigde geen volmacht kan overleggen,
• de woning is van meerdere personen en u spreekt maar met één,
• het gaat om een nalatenschap en de documenten zijn niet op orde,
• de verkoper ontwijkt de vraag naar de eigenaar.

Een gevolmachtigde is op zichzelf geen probleem. In Spanje is dat een gangbare praktijk, vooral wanneer de partijen in het buitenland wonen. De volmacht moet echter geldig zijn, correct zijn opgesteld en betrekking hebben op een specifieke handeling. Als onduidelijk is wie het recht heeft de woning te verkopen, onderteken dan geen overeenkomst en stort geen geld.

Rode vlaggen 6–8: een privérekening, geen presentatie en afwijking van de advertentie

6. Betaling naar een privérekening

Bij een transactie tussen particulieren kan de rekening van de verkoper een privérekening zijn. Het probleem ontstaat wanneer de situatie niet klopt: iemand beweert een makelaarskantoor, een ontwikkelaar of een advocatenkantoor te vertegenwoordigen, maar vraagt om een overschrijving naar een privérekening; de rekeninggegevens veranderen op het laatste moment; het rekeningnummer komt uitsluitend per e-mail, zonder bevestiging via een ander kanaal.

Controleer vóór de betaling:

• wie de ontvanger van de overschrijving is,
• of de gegevens van de ontvanger overeenkomen met het contract,
• of het rekeningnummer via een onafhankelijk kanaal is bevestigd,
• of de betaling voortvloeit uit een ondertekend document,
• wat er met het geld gebeurt bij annulering of problemen met de documenten.

Er komen gevallen voor waarin iemand zich voordoet als een partij bij de transactie en de e-mailcommunicatie wordt onderschept. Het is verstandig de gegevens voor de overschrijving telefonisch te bevestigen of via een bekend, eerder gebruikt contactkanaal.

7. De woning kan niet worden bezichtigd

Veel mensen kopen in Spanje op afstand of komen maar voor een paar dagen. Dat is normaal. Het probleem begint wanneer de woning op geen enkele manier bezichtigd kan worden:

• er kan geen presentatie worden afgesproken en er is geen video te bekijken,
• de contactpersoon ontwijkt online gesprekken,
• er kan geen lokale vertegenwoordiger worden gestuurd,
• de makelaar beweert dat „dat niet nodig is”,
• de toegang tot de woning wordt steeds uitgesteld.

Bij een project in aanbouw kan de afgewerkte woning niet worden bezichtigd, daarom moet u het ontwerp, de plattegronden, de specificatie, de locatie, de voortgang van de werkzaamheden, de ontwikkelaar en de contractvoorwaarden controleren. Bij bestaande bouw moet een bestaande en beschikbare woning getoond kunnen worden: persoonlijk, via een makelaar, een vertegenwoordiger van de klant of een videogesprek. Een aankoop op afstand kan veilig zijn als het proces goed is georganiseerd: een gecontroleerd makelaarskantoor, een advocaat, verificatie van de documenten, een online presentatie en veilige afhandeling van de betalingen.

8. Foto's, beschrijving en locatie komen niet overeen

Foto's verkopen emoties, documenten en locatie tonen de werkelijkheid. Waarschuwingssignalen:

• foto's van een andere woning,
• visualisaties die worden getoond als afgewerkte interieurs,
• een beschrijving die nabijheid van de zee suggereert die er niet is,
• het verbergen van het uitzicht op een drukke weg,
• ontbrekende foto's van de badkamers, de keuken of de omgeving,
• de omschrijving „gerenoveerd”, terwijl de woning grote investeringen vereist,
• een afwijkende oppervlakte,
• een „terras” dat in de praktijk een klein balkon is,
• een bijsnijding van de beelden die de omgeving of de ligging verbergt.

Bij nieuwbouwprojecten tonen de visualisaties een levensstijl en niet het exacte uiterlijk van de woning bij oplevering. Controleer de specificatie: wat is inbegrepen in de prijs, welke materialen zijn opgenomen, of de keuken is uitgerust, of de parkeerplaats apart wordt betaald en of het zwembad en de gemeenschappelijke delen klaar zijn. Vraag bij bestaande bouw om actuele foto's, een video, de exacte locatie en een bezichtiging ter plaatse.

Rode vlaggen 9–10: verborgen kosten en een makelaar die antwoorden ontwijkt

9. Verborgen kosten

De prijs in de advertentie is niet de totale aankoopsom. Een rode vlag is het wanneer de makelaar of verkoper niet duidelijk kan uitleggen wat er extra betaald moet worden. Vraag vóór de aankoop naar:

• belastingen bij de aankoop,
• notariskosten en inschrijving in het register,
• juridische begeleiding,
• kosten van de hypotheek, als de aankoop gefinancierd wordt,
• de commissie, indien van toepassing,
• de bijdragen aan de gemeenschap van eigenaren en de onroerendgoedbelasting,
• onderhoudskosten,
• inrichting, parkeerplaats, berging,
• kosten van aansluiting van nutsvoorzieningen,
• eventuele achterstallige betalingen van de vorige eigenaar.

Zonder volledige informatie over de kosten kan een woning die er aantrekkelijk uitzag, na herberekening buiten uw budget vallen.

10. De makelaar ontwijkt concrete antwoorden

Een professionele makelaar hoeft niet meteen op elke vraag het antwoord te weten, maar moet weten waar hij het kan nagaan en met concrete informatie terugkomen. Een rode vlag is het ontwijken van antwoorden, bijvoorbeeld:

• „Daar hoeft u zich geen zorgen over te maken.”
• „Dat is standaard.”
• „Een advocaat is niet nodig.”
• „Alle klanten kopen zo.”
• „Het heeft geen zin dat te controleren.”
• „De documenten zijn in orde, vertrouwt u mij maar.”
• „Als we alles gaan controleren, is het aanbod weg.”

De koper heeft het recht vragen te stellen, om documenten te vragen, het contract met een advocaat te bespreken en te weten waarvoor hij betaalt. Een goed makelaarskantoor legt het proces uit in plaats van het te versnellen, spreekt duidelijk over kosten, risico's, termijnen en documenten, en kan ook zeggen wanneer een aanbod niet de beste keuze voor de klant is.

Wat moet u doen als u een rode vlag opmerkt?

Eén rode vlag betekent niet altijd dat u van de aankoop moet afzien, maar ga niet verder zonder de situatie op te helderen. Het beste is het proces stop te zetten en de feiten te controleren:

1. Stort geen geld onder druk. Maak pas over wanneer u de voorwaarden, de ontvanger, de documenten en de gevolgen van de betaling kent.
2. Vraag om documenten. Bij bestaande bouw onder meer de Nota Simple, bij nieuwbouw de documentatie van het project en de ontwikkelaar.
3. Raadpleeg een onafhankelijke advocaat. Die controleert de documenten, het contract en de risico's, wat vooral belangrijk is als u geen Spaans spreekt of op afstand koopt.
4. Controleer de gegevens voor de overschrijving. Zorg dat het rekeningnummer overeenkomt met de documenten en toebehoort aan de juiste partij; bevestig het via een ander kanaal dan e-mail.
5. Vergelijk het aanbod met de markt. Als de prijs sterk afwijkt van vergelijkbare woningen op dezelfde locatie, vraag dan om een concrete verklaring.
6. Vertrouw op de procedure, niet alleen op emoties. Als iets te mooi, te goedkoop of te dringend is, kunt u beter één aanbod verliezen dan uw geld.

Wat raden wij onze klanten aan?

Koop vastgoed in Spanje niet alleen op uw ogen. Beantwoord vóór de aankoop deze vragen:

• Weet ik wie de woning verkoopt?
• Ken ik de volledige aankoopkosten?
• Zijn de documenten gecontroleerd?
• Begrijp ik de reserveringsvoorwaarden?
• Weet ik naar welke rekening ik het geld overmaak?
• Past het aanbod bij mijn doel?
• Oefent iemand druk op mij uit?
• Heb ik iemand aan mijn zijde die de lokale markt kent?

Het beste aanbod is niet altijd het goedkoopste, maar het aanbod dat past bij het doel van de klant, een duidelijke juridische situatie heeft en niet vraagt om waarschuwingssignalen te negeren. Een goede woning is niet bang voor vragen en een professionele makelaar dringt niet aan, maar legt uit.

Voorbeelden van nieuwbouw in ons aanbod

• 

  Appartement in Algorfa – Algorfa, vanaf 69 m², 2 kamers, 2 badkamers, zeezicht, gemeenschappelijk zwembad, balkon/terras, parkeerplaats; vanaf 254000 € (prijs exclusief btw).

• 

  Appartement bij de golfbanen – Alhama de Murcia, vanaf 71.24 m², 2 kamers, 2 badkamers, airconditioning, balkon/terras, parkeerplaats; vanaf 171000 € (prijs exclusief btw).

• 

  Appartement in Almoradí – Almoradí, vanaf 124 m², 3 kamers, 2 badkamers, gemeenschappelijk zwembad, balkon/terras, garage, solarium; vanaf 217000 € (prijs exclusief btw).

• 

  Appartement op 50 meter van het strand – Altea, vanaf 104.70 m², 2 kamers, 2 badkamers, airconditioning, balkon/terras, dicht bij zee; vanaf 465000 € (prijs exclusief btw).

• 

  Bungalow in Almeria – Almeria, vanaf 76.46 m², 2 kamers, 2 badkamers, gemeenschappelijk zwembad, balkon/terras, parkeerplaats, garage; vanaf 324900 € (prijs exclusief btw).

Veelgestelde vragen

Aria Spain, een erkend makelaarskantoor (RAICV nr 4123) met kantoor in de provincie Alicante, verkoopt nieuwbouwwoningen van ontwikkelaars aan de Costa Blanca, Costa Calida en Costa del Sol zonder commissie voor de koper en begeleidt de klant in het Engels door het hele proces: van het NIE-nummer en de bankrekening, via de hypotheek en de notaris, tot de oplevering. Plan een gratis consult in om de aankoop stap voor stap door te nemen.