Naar de inhoud
Als u in Nederland of België woont en nieuw vastgoed in Spanje koopt, betaalt u bij de aankoop 10% btw en AJD-belasting, en samen met notaris, register en advocaat moet u circa 12–15% bovenop de prijs rekenen. Elk jaar betaalt u in Spanje de gemeentelijke belasting IBI en de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen IRNR. In uw eigen land geeft u het vastgoed ook op in de aangifte, maar dankzij de verdragen ter voorkoming van dubbele belasting betaalt u niet twee keer over hetzelfde inkomen. Hieronder leggen we uit hoe dat in de praktijk werkt.
Hoeveel kost de aankoop van nieuw vastgoed in Spanje bovenop de prijs?
Bij de aankoop van een nieuw appartement of huis van een ontwikkelaar zien de transactiekosten er bij benadering als volgt uit:
| Post | Indicatieve kosten |
|---|---|
| Btw (IVA) op nieuwe woningen | 10% van de prijs |
| AJD (belasting op juridische documenten) | circa 1,2–2% van de prijs, afhankelijk van de regio |
| Notaris, register, advocaat | afhankelijk van de waarde en de omvang van de diensten |
| Totaal | circa 12–15% bovenop de prijs |
Voorbeeld: bij een appartement van 250 000 € kunt u bij benadering nog eens 30 000–37 500 € extra rekenen. Het exacte bedrag voor een concreet object laat u het best berekenen vóór de reservering.
Welke belastingen betaalt u elk jaar in Spanje als niet-ingezetene?
Als eigenaar die in Nederland of België woont, heeft u in Spanje twee belangrijke jaarlijkse verplichtingen:
- IBI: onroerendgoedbelasting die door de gemeente wordt geheven. De hoogte hangt af van de kadastrale waarde en het tarief van de betreffende gemeente.
- IRNR: inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen. De hoogte hangt ervan af of u het vastgoed zelf gebruikt of verhuurt.
Eigen gebruik
Zelfs als u het appartement alleen zelf gebruikt, rekent Spanje u een inkomen toe: bij benadering 1,1% of 2% van de kadastrale waarde. Als EU-ingezetene betaalt u daarover 19%. Voorbeeld: bij een kadastrale waarde van 100 000 € en een tarief van 1,1% bedraagt het toegerekende inkomen 1 100 € en de belasting bij benadering 209 € per jaar.
Verhuur
Als u de woning verhuurt, betaalt u 19% over de huurinkomsten. Als EU-ingezetene mag u daarbij de kosten in verband met de verhuur aftrekken. Welke kosten en in welke verhouding, bepaalt u samen met een adviseur of gestoría.
Hoe geeft u een Spaans vastgoedbezit aan als u in Nederland woont?
Tussen Nederland en Spanje geldt een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting. In de praktijk betekent dat:
- u geeft het vastgoed in Spanje op in de Nederlandse belastingaangifte, in box 3;
- dankzij het verdrag wordt een vermindering toegepast ter voorkoming van dubbele belasting (aftrek ter voorkoming van dubbele belasting);
- de berekening van de vermindering en de waarde die u moet opgeven, stelt u het best vast met een belastingadviseur.
Hoe zit het als u in België woont?
Ook tussen België en Spanje geldt een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting. De regels zijn hier anders dan in Nederland:
- u geeft het buitenlandse vastgoed op in de Belgische belastingaangifte;
- het inkomen eruit is in België vrijgesteld van belasting met progressievoorbehoud. U betaalt er geen Belgische belasting over, maar het kan wel het tarief op uw overige inkomsten beïnvloeden;
- bespreek de details, inclusief de berekeningswijze, met een Belgische belastingadviseur.
Wat moet u regelen vóór de aankoop en bij verhuur?
- NIE-nummer: Spaans identificatienummer voor buitenlanders, noodzakelijk voor de aankoop.
- Rekening bij een Spaanse bank: voor betalingen en de kosten van IBI, nutsvoorzieningen en de gemeenschap van eigenaren.
- Advocaat: controleert de ontwikkelaar, het contract en de documenten.
- Gestoría: kan voor u de jaarlijkse IRNR-aangiften indienen.
- Registratie van toeristische verhuur: als u kortetermijnverhuur plant, moet het vastgoed in de regio worden geregistreerd.
Veelgestelde vragen
Betaal ik IRNR als ik het appartement niet verhuur?
Ja. Bij eigen gebruik rekent Spanje u een inkomen toe (bij benadering 1,1% of 2% van de kadastrale waarde), waarover u als EU-ingezetene 19% betaalt.
Betaal ik dubbel belasting: in Spanje en in Nederland of België?
Verdragen ter voorkoming van dubbele belasting voorkomen dat. In Nederland wordt een passende vermindering toegepast en in België een vrijstelling met progressievoorbehoud. Het vastgoed moet u echter wel opgeven in de aangifte.
Hoeveel bedraagt AJD?
Ongeveer 1,2–2% van de prijs, afhankelijk van de regio waar het vastgoed ligt. Het actuele tarief bevestigt een advocaat of adviseur.
Kan ik meteen aan toeristen verhuren?
Toeristische verhuur vereist registratie in de regio. Zonder registratie mag u geen kortetermijnverhuur aanbieden.
Geeft Aria Spain fiscaal advies?
Nee. Wij regelen het NIE, de rekening, de advocaat en de gestoría, maar de fiscale kwesties in Nederland of België bespreekt u het best met een adviseur in uw eigen land.
Aria Spain is een erkend bureau (RAICV nr. 4123) met een kantoor in de provincie Alicante, dat nieuwbouwvastgoed van ontwikkelaars verkoopt. Als koper betaalt u geen commissie. Wij spreken Engels en Frans. Wij helpen bij het verkrijgen van het NIE, het openen van een rekening, het regelen van een advocaat en gestoría, bij de notaris, bij de oplevering en bij het beheer van de verhuur. Plan een gratis consult of bekijk het aanbod aan de Costa Blanca.
