Bankgaranti ved off-plan-køb i Spanien: beskyttelse af indbetalinger

Ved køb af ejendom off-plan i Spanien beskyttes købers penge af en bankgaranti (aval bancario) eller en sikkerhedsstillende forsikring (seguro de caución). Fra byggetilladelsen er opnået, bør udvikleren garantere tilbagebetalingen af alle indbetalinger inklusive skatter og lovbestemte renter, hvis byggeriet ikke påbegyndes eller ikke færdiggøres til den aftalte frist. Udvikleren bør også modtage midlerne på en særskilt konto og give køberen et dokument, der bekræfter sikkerheden.

Det er ikke en formalitet, der kan udskydes „til senere“. Det er et af de vigtigste dokumenter ved køb af ejendom fra en udvikler i Spanien.

Spørgsmål	Svar
Hvad er en bankgaranti?	Det er en sikkerhed for de penge, som køberen har indbetalt på en ejendom under opførelse.
Hvad beskytter garantien?	Tilbagebetaling af de indbetalte beløb med skatter og renter, hvis byggeriet ikke påbegyndes eller ikke afsluttes inden for den aftalte frist.
Skal enhver indbetaling være sikret?	Som udgangspunkt skal sikkerheden omfatte beløb, der indbetales på prisen under byggeriet, i overensstemmelse med aftalen og reglerne.
Er det nok med en oplysning fra udvikleren om, at „indbetalingerne er sikre“?	Nej. Køberen bør modtage et konkret garanti- eller forsikringsdokument.
Hvem bør kontrollere garantien?	En uafhængig advokat, der handler på køberens side.

Hvad er køb off-plan, og hvorfor er garantien så vigtig?

Køb off-plan betyder køb af en ejendom, der endnu ikke er færdig – på planstadiet, på tilladelsesstadiet, med påbegyndt byggeri eller med fremskredne arbejder. Køberen erhverver ikke et færdigt apartment, men en bolig, der skal opføres og overdrages i fremtiden.

Beslutningen bygger da på byggeprojektet, planløsninger, visualiseringer, beliggenheden, den tekniske specifikation, betalingsplanen, aftalen med udvikleren, byggeriets dokumenter og sikringen af indbetalingerne.

Off-plan er populært, fordi det ofte giver mulighed for at vælge en bedre bolig (etage, udsigt, indretning), udnytte en lavere pris i en tidligere fase og fordele betalingen over tid. I nye byggerier på Costa Blanca, Costa Cálida eller Costa del Sol lægger køberne vægt på pools, haver, fitnesscentre, parkeringspladser, depotrum og en højere energistandard i bygningerne.

Det kræver dog større forsigtighed end køb af en færdigbygget bolig, fordi køberen indbetaler penge, før lejligheden eksisterer. Et typisk betalingsforløb er:

reservationsindbetaling,
en del af prisen ved underskrivelsen af kontrakten,
efterfølgende rater under byggeriet,
restbeløbet betales ved skødet hos notaren.

Allerede før overtagelsen af nøglerne kan køberen således overføre en betydelig del af prisen til udvikleren. Problemet opstår, når:

byggeriet ikke påbegyndes eller bliver stoppet,
udvikleren ikke afslutter projektet til tiden eller har økonomiske problemer,
man ikke kan få et dokument, der giver tilladelse til at anvende ejendommen,
køberen ikke får boligen i overensstemmelse med aftalen.

Derfor fastslår loven om byggeriets ordning, at udvikleren fra byggetilladelsen er opnået skal garantere tilbagebetalingen af de indbetalte beløb inklusive renter gennem en forsikring eller aval solidario, hvis byggeriet ikke påbegyndes eller ikke færdiggøres til den aftalte frist. Ved køb af en færdig ejendom ser du boligen. Ved off-plan skal du kontrollere, om udviklerens løfte er korrekt sikret.

Hvad beskytter garantien præcis, og hvilke indbetalinger omfatter den?

Garantien beskytter de penge, der indbetales til udvikleren på prisen for en ejendom under opførelse. Hvis udvikleren ikke påbegynder byggeriet eller ikke færdiggør det til den frist, der er angivet i aftalen, kan køberen kræve midlerne tilbage i overensstemmelse med garantiens vilkår og reglerne.

Ifølge de spanske regler skal sikkerhedsstillelsen dække hele det beløb, der er indbetalt under aftalen, inklusive gældende skatter, med tillæg af lovbestemt rente fra den faktiske indbetaling til den planlagte overtagelsesdato. Beskyttelsen bør omfatte:

beløb indbetalt på prisen,
skatter forbundet med disse indbetalinger,
lovbestemte renter,
den konkrete ejendom og den konkrete køber, hvis garantien er individuel.

I praksis drejer det sig om betalinger, der overføres før byggeriets afslutning og skødet: reservationsindbetalingen, første rate efter underskrivelsen af aftalen, de følgende rater fra betalingsplanen samt de dertil knyttede skatter. Hver indbetaling bør være klart beskrevet – om der er tale om en del af prisen, et reservationsgebyr, et depositum eller en anden ydelse. Betalingsmodellerne varierer mellem byggerierne, og derfor skal køberen vide, hvilken karakter den pågældende indbetaling har, og om den er omfattet af beskyttelse.

Reglerne fastsætter, at forudindbetalte midler skal modtages af kreditinstitutioner og indsættes på en særskilt konto, adskilt fra udviklerens øvrige midler, som kun må bruges til opførelsen af boligerne. Før overførslen skal du kontrollere:

modtageren af midlerne og kontonummeret,
grundlaget for indbetalingen og det dokument, du betaler på baggrund af,
vilkår for tilbagebetaling,
forbindelsen mellem indbetalingen og den konkrete ejendom,
om pengene går til den rette konto.

Advarselstegn er sætninger som: „indbetal først, dokumentet kommer senere“, „det er bare en reservation, der er ikke brug for garanti“, „det gør alle“, „garantien udstedes samlet“, „en betalingskvittering er nok“.

Hvornår og hvordan gør man brug af garantien?

Garantien kan benyttes i de situationer, der er fastsat i reglerne, aftalen og selve garantidokumentet. Oftest når byggeriet ikke påbegyndes, ikke færdiggøres til den aftalte frist, ejendommen ikke overdrages i overensstemmelse med vilkårene, og udvikleren ikke tilbagebetaler pengene trods en formel opfordring.

Proceduren ifølge reglerne:

Køberen opfordrer udvikleren – på en måde, der gør det muligt at bevise henvendelsen – til at tilbagebetale de indbetalte beløb, skatter og renter.
Hvis udvikleren ikke tilbagebetaler pengene inden for 30 dage, kan køberen gøre kravet gældende over for garantistilleren eller forsikringsselskabet.
En direkte reklamation til garantistilleren kan være mulig, også når en forudgående opfordring til udvikleren ikke er mulig.

Garantien fungerer altså ikke som en simpel knap med „giv mig mine penge tilbage“. Køberen bør have kontrakten, kvitteringer for indbetalingerne, garantidokumentet, korrespondancen med udvikleren, bevis for den formelle henvendelse samt dokumenter, der bekræfter forsinkelsen eller manglende gennemførelse af projektet.

Fristerne er afgørende. Ved en bankgaranti (aval) angiver spanske forbrugerkilder, at garantien kan udløbe, når der er gået 2 år fra misligholdelsen af den sikrede forpligtelse, uden at køberen har krævet aftalen ophævet og indbetalingerne tilbagebetalt. Ved et alvorligt problem med byggeriet er det ikke værd at vente på, at „situationen løser sig selv“ – man skal straks drøfte dokumenterne med en advokat.

Bankgaranti eller forsikring – hvad er forskellen?

De spanske regler tillader to former for sikkerhed for tilbagebetaling af indbetalinger. Formålet er det samme, forskellen ligger i udstederen og dokumentets form.

Bankgaranti (aval bancario)

Den udstedes af en bank eller en anden autoriseret kreditinstitution (aval solidario). Banken forpligter sig til at betale køberen bestemte beløb, hvis garantiens betingelser er opfyldt – f.eks. hvis udvikleren ikke påbegynder eller færdiggør byggeriet til tiden og ikke tilbagebetaler midlerne efter en formel opfordring.

Forsikring (seguro de caución)

Den indgås med et autoriseret forsikringsselskab. Hvis udvikleren ikke opfylder de forpligtelser, der er omfattet af sikkerheden, kan køberen kræve udbetaling fra forsikringsselskabet i overensstemmelse med policens vilkår og reglerne.

Hvad er bedst?

Vigtigere end ordene „bank“ eller „forsikring“ er, om dokumentet reelt beskytter indbetalingerne. Køberen behøver ikke selv at afgøre, hvilken form der er mest fordelagtig – vedkommende bør have en advokat, der kontrollerer, om den konkrete sikkerhed er korrekt.

Hvordan kontrollerer man, at garantien er korrekt?

Dokumentet skal være en reel sikkerhed for en konkret indbetaling, en konkret køber og en konkret ejendom og ikke et generelt løfte. Kontrollér:

Købers oplysninger – hvem der er begunstiget; ved to købere skal begge personer være korrekt angivet. En fejl kan vanskeliggøre fremsættelsen af krav.
Udviklerens oplysninger – de skal stemme med aftalen og registerdokumenterne. Hvis der i aftalen står ét selskab og i garantien et andet, skal det afklares før indbetalingen.
Byggeriet og boligen – byggeriets navn, boligens nummer, fasen, parkeringspladsen og depotrummet, hvis de er en del af købet.
Beløbet – om det omfatter alle betalinger, skatter og renter; ved flere rater skal hver enkelt være dækket af sikkerhed.
Gyldighedsperiode – den må ikke udløbe før den planlagte overtagelse; ved forsinkelser skal du kontrollere, om garantien er forlænget.
Betingelser for aktivering – om der kræves en opfordring til udvikleren, i hvilken form, hvilke dokumenter der skal vedlægges, hvortil kravet skal rettes, hvad fristerne er, og hvilke ansvarsfraskrivelser der gælder.
Overensstemmelse med aftalen – oplysninger, beløb, frister, bolig, betalingsplan og vilkår for tilbagebetaling skal være sammenhængende i begge dokumenter.

Den uafhængige advokats rolle

Udvikleren sælger ejendommen, bureauet hjælper med at gennemføre processen og finde det rigtige tilbud, og advokaten kontrollerer, om dokumenterne beskytter købers interesser. Det er tre forskellige roller. Advokaten bør bl.a. kontrollere, om udvikleren har ret til at modtage indbetalinger, om byggeriet har byggetilladelse, om midlerne går til den rigtige konto, om garantien er udstedt af en beføjet enhed og om den dækker den rigtige køber, bolig, beløb, skatter og renter.

De spanske myndigheder påpeger, at kontrollen ved køb af en lejlighed sobre plano er mere kompleks og blandt andet omfatter, om udvikleren og dennes repræsentant er registreret i handelsregistret, om grunden er tinglyst på udvikleren, byggetilladelsen samt om indbetalingerne går til en særskilt konto.

Advokaten bør udelukkende handle på købers side – ikke af mistillid til udvikleren eller bureauet, men for at sikre en klar ansvarsfordeling. Hvis nogen afholder dig fra uafhængig juridisk bistand, bør det vække mistanke. Det bedste er at inddrage en advokat før underskrivelsen af dokumenter og før indbetaling af større beløb; efter indbetalingen kan vedkommendes muligheder være mindre.

De hyppigste fejl, købere begår ved indbetalinger til udvikleren

Den største fejl er at behandle indbetalingen som en formalitet. Ved en transaktion på flere hundrede tusinde euro bør enhver overførsel gå forud af en rolig kontrol.

Indbetaling før kontrol af dokumenter – en reservation indbetalt, før advokaten har set aftalen og vilkårene for tilbagebetaling; særligt risikabelt ved et højt beløb eller et upræcist reservationsdokument.
Accept af dokumentet „senere“ – man skal aftale, hvornår og på hvilke vilkår garantien udstedes, og have det på skrift. Mundtlige løfter er ikke nok.
Manglende kontrol af kontoen – nummeret skal stemme med dokumenterne og bekræftes via en sikker kanal. Betal ikke blot på baggrund af en e-mail, især når nummeret pludselig dukker op eller ændres lige før betalingen.
Ingen bekræftelse på, om indbetalingen er sikret – en generel forsikring om, at „indbetalingerne er beskyttet“, er ikke nok.
Underskrivelse af tillæg uden advokat – et tillæg, der forlænger gennemførelsesfristen, kan begrænse muligheden for at kræve tilbagebetaling eller gøre brug af garantien.
Manglende arkivering – gem aftaler, tillæg, betalingskvitteringer, garantidokumenter, korrespondance, salgsmateriale, tidsplaner og kvitteringer for modtagne dokumenter.
At vente for længe – når byggeriet står stille, udvikleren ikke svarer, eller fristerne gentagne gange udskydes, skal du straks drøfte sagen med en advokat.

Hvad skal man kontrollere, før man indbetaler penge?

Vores vigtigste råd: ved køb off-plan skal du ikke indbetale penge udelukkende på baggrund af visualiseringer, en brochure og forsikringen om, at „det er standard“. Standarden bør være sikkerhed. Før overførslen skal du sikre dig, at:

du kender udvikleren nøjagtigt,
projektet har de nødvendige tilladelser, og du ved, på hvilket trin byggeriet er,
du forstår betalingsplanen og har en klar kontrakt,
du kender kontonummeret og modtageren af overførslen,
du ved, om indbetalingen er dækket af garantien, og du har modtaget garanti- eller forsikringsdokumentet,
en uafhængig advokat har gennemgået dokumenterne,
du forstår, hvad der sker i tilfælde af forsinkelse.

Køb af ejendom fra en udvikler i Spanien kan være en rigtig god beslutning. Nybyggermarkedet byder på nybyggeri, bekvemme fællesarealer, energieffektive løsninger og ofte en meget god finish-standard. Men jo tidligere fase byggeriet er i, desto større betydning har dokumenterne. Sikkerhed handler ikke om tillid til visualiseringer – det handler om dokumenter.

Ofte stillede spørgsmål

Er en bankgaranti obligatorisk ved køb off-plan?

Ja. Spanske regler pålægger en pligt til at sikre tilbagebetalingen af beløb, der indbetales på boliger under opførelse, fra det tidspunkt, byggetilladelsen er opnået – gennem en forsikring eller en bankgaranti.

Er enhver reservationsindbetaling beskyttet?

Det afhænger af aftalens opbygning, indbetalingens karakter og dokumenterne. Før overførslen skal man kontrollere, om indbetalingen er en del af prisen, og om den er omfattet af sikkerhed.

Er en betalingskvittering nok?

Nej. Betalingskvitteringen viser kun, at pengene er sendt. Køberen bør have et garanti- eller forsikringsdokument, der bekræfter beskyttelsen af de indbetalte midler.

Hvor lang tid har udvikleren til at tilbagebetale pengene?

Efter en dokumenteret opfordring har udvikleren 30 dage til at tilbagebetale indbetalinger, skatter og renter. Hvis udvikleren ikke gør det, kan køberen kræve betaling fra garantistilleren eller forsikringsselskabet.

Hvad gør man, hvis byggeriet bliver forsinket?

Kontrollér aftalen, garantidokumentet, korrespondancen og den aktuelle tidsplan, og underskriv ikke tillæg uden en advokat. Vent ikke – ved en bankgaranti (aval) kan garantien udløbe 2 år efter, at forpligtelsen er blevet misligholdt, hvis køberen ikke har krævet indbetalingerne tilbage.

Aria Spain, et autoriseret ejendomsmæglerfirma (RAICV nr. 4123), der sælger nybyggede ejendomme fra udviklere uden provision til køberen, fører kunderne på engelsk gennem hele processen – fra valget af byggeri, over kontakten med udvikleren og notaren, til overtagelsen af nøglerne – og anbefaler, at dokumenterne kontrolleres af en uafhængig advokat. Book en gratis konsultation for at drøfte et køb off-plan.