Bankgaranti vid köp på ritning (off-plan) i Spanien: skydd för dina inbetalningar

Vid köp av en off-plan-fastighet i Spanien skyddas köparens pengar av en bankgaranti (aval bancario) eller en säkerhetsförsäkring (seguro de caución). Från det att byggnadslov har erhållits ska byggaren garantera återbetalning av alla inbetalningar tillsammans med skatter och lagstadgad ränta för det fall att bygget inte påbörjas eller inte slutförs inom den överenskomna tiden. Byggaren ska också ta emot medlen på ett särskilt konto och lämna köparen ett dokument som bekräftar säkerheten.

Det är ingen formalitet som kan skjutas upp ”till senare”. Det är ett av de viktigaste dokumenten vid köp av fastighet från en byggare i Spanien.

Fråga	Svar
Vad är en bankgaranti?	Det är en säkerhet för de pengar som köparen betalat in på en fastighet under uppförande.
Vad skyddar garantin?	Återbetalning av inbetalda belopp, inklusive skatter och ränta, om bygget inte påbörjas eller inte slutförs inom den avtalade tiden.
Ska varje inbetalning vara säkrad?	Som huvudregel bör säkerheten omfatta belopp som betalas in på priset under byggtiden, i enlighet med avtalet och bestämmelserna.
Räcker det med byggarens besked att ”inbetalningarna är säkra”?	Nej. Köparen bör få ett konkret garanti- eller försäkringsdokument.
Vem ska kontrollera garantin?	Ett oberoende juridiskt ombud som företräder köparen.

Vad är ett köp off-plan och varför är garantin så viktig?

Ett köp off-plan innebär att köpa en fastighet som ännu inte är färdig – i planeringsskedet, vid tillståndet, med påbörjat bygge eller med långt framskridet arbete. Köparen förvärvar inte en färdig lägenhet, utan en bostad som ska byggas och överlämnas i framtiden.

Beslutet grundar sig då på projektets ritningar, planlösningar, visualiseringar, läge, teknisk specifikation, betalningsschema, avtalet med byggaren, projektets handlingar och säkerheten för inbetalningarna.

Off-plan är populärt eftersom det ofta gör det möjligt att välja en bättre bostad (våning, utsikt, planlösning), dra nytta av ett lägre pris i ett tidigare skede och sprida betalningen över tid. I nya projekt på Costa Blanca, Costa Cálida eller Costa del Sol uppmärksammar köpare pooler, trädgårdar, gym, parkeringar, förråd och byggnadernas högre energistandard.

Det kräver dock större försiktighet än köp av en färdig fastighet, eftersom köparen betalar in pengar innan bostaden finns. En typisk betalningsplan ser ut så här:

reservationsavgift,
en del av priset vid undertecknandet av avtalet,
ytterligare delbetalningar under byggtiden,
resterande belopp vid notarieakten.

Redan före nyckelöverlämnandet kan köparen alltså överlämna en betydande del av priset till byggaren. Problemet uppstår när:

bygget påbörjas inte eller avbryts,
byggherren slutför inte projektet i tid eller har ekonomiska problem,
det går inte att få ett dokument som tillåter användning av fastigheten,
köparen inte får bostaden enligt avtalet.

Därför anger den spanska lagen om byggnadsplanering (Ley de Ordenación de la Edificación) att byggaren från det att byggnadslov har erhållits ska garantera återbetalning av inbetalda belopp med ränta genom en försäkring eller aval solidario, om bygget inte påbörjas eller inte slutförs inom den överenskomna tiden. Vid köp av en färdig fastighet ser du bostaden. Vid off-plan måste du kontrollera att byggarens löfte är ordentligt säkrat.

Vad exakt skyddar garantin och vilka inbetalningar omfattar den?

Garantin skyddar pengar som betalas till byggaren på priset för en fastighet under uppförande. Om byggaren inte påbörjar bygget eller inte slutför det inom den tid som anges i avtalet kan köparen kräva återbetalning av medlen enligt garantins villkor och bestämmelserna.

Enligt de spanska bestämmelserna ska säkerhetsbeloppet omfatta alla belopp som betalats in enligt avtalet, inklusive tillämpliga skatter, med tillägg för lagstadgad ränta från den faktiska inbetalningen till det planerade överlämnandet av fastigheten. Skyddet ska gälla:

belopp som betalats in på priset,
skatterna som hänger samman med dessa inbetalningar,
lagstadgad ränta,
en specifik fastighet och en specifik köpare, om garantin är individuell.

I praktiken gäller det betalningar som överförs före projektets slutförande och notarieakten: reservationsavgiften, den första delbetalningen efter undertecknandet av avtalet, följande delbetalningar enligt schemat samt tillhörande skatter. Varje inbetalning bör vara tydligt beskriven – är det en del av priset, en reservationsavgift, handpenning eller annan prestation. Betalningsmodellerna skiljer sig åt mellan projekten, därför måste köparen veta vilken karaktär en viss inbetalning har och om den omfattas av skydd.

Lagstiftningen föreskriver att medel som betalas in i förväg ska tas emot av kreditinstitut och sättas in på ett särskilt konto, skilt från byggarens övriga medel, som endast får användas för uppförandet av bostäderna. Kontrollera före överföringen:

mottagaren av medlen och kontonumret,
grunden för inbetalningen och dokumentet som du betalar enligt,
villkoren för återbetalning,
kopplingen mellan inbetalningen och den specifika fastigheten,
om pengarna går till rätt konto.

Varningssignaler är meningar som: ”betala först, dokumentet kommer senare”, ”det är bara en reservation, ingen garanti behövs”, ”alla gör så”, ”garantin utfärdas samlat”, ”det räcker med betalningsbekräftelsen”.

När och hur utnyttjar man garantin?

Garantin kan utnyttjas i de situationer som anges i bestämmelserna, avtalet och själva garantidokumentet. Oftast när bygget inte påbörjas, inte slutförs inom den överenskomna tiden, fastigheten inte överlämnas enligt villkoren och byggaren inte återbetalar pengarna trots en formell uppmaning.

Förfarandet enligt regleringen:

Köparen uppmanar byggherren – på ett sätt som gör det möjligt att bevisa uppmaningen – att betala tillbaka inbetalda belopp, skatter och ränta.
Om byggherren inte betalar tillbaka pengarna inom 30 dagar kan köparen kräva betalning av garantigivaren eller försäkringsbolaget.
Ett direkt klagomål till garanten kan vara möjligt även när en föregående uppmaning till byggaren inte är möjlig.

Garantin fungerar alltså inte som en enkel knapp för ”lämna tillbaka pengarna”. Köparen bör ha avtalet, betalningsbevis, garantidokumentet, korrespondens med byggherren, bevis på formell uppmaning samt dokument som styrker förseningen eller att projektet inte genomförs.

Avgörande är tidsfristerna. När det gäller en bankgaranti (aval) anger spanska konsumentkällor att garantin kan gå ut efter 2 år från överträdelsen av den säkrade skyldigheten, om köparen inte har begärt att avtalet hävs och inbetalningarna återbetalas. Vid ett allvarligt problem med bygget lönar det sig inte att vänta på att ”situationen reder ut sig själv” – man måste omedelbart rådgöra med en jurist om handlingarna.

Bankgaranti eller försäkring – vad är skillnaden?

Spansk lagstiftning tillåter två former av säkerhet för återbetalning av inbetalda belopp. Syftet är detsamma, men utfärdaren och dokumentformen skiljer sig.

Bankgaranti (aval bancario)

Den utfärdas av en bank eller annat behörigt kreditinstitut (aval solidario). Banken förbinder sig att betala köparen vissa belopp om garantins villkor uppfylls – t.ex. att byggaren inte påbörjar eller slutför bygget i tid och inte återbetalar medlen efter en formell uppmaning.

Försäkring (seguro de caución)

Den ingås med ett behörigt försäkringsbolag. Om byggaren inte fullgör de skyldigheter som omfattas av säkerheten kan köparen kräva utbetalning från försäkringsgivaren enligt försäkringsvillkoren och bestämmelserna.

Vilket är bäst?

Viktigare än ordet ”bank” eller ”försäkring” är om dokumentet verkligen skyddar inbetalningarna. Köparen behöver inte själv avgöra vilken form som är förmånligast – han eller hon bör ha en jurist som kontrollerar att den konkreta säkerheten är korrekt.

Hur kontrollerar man att garantin är korrekt?

Dokumentet ska vara en verklig säkerhet för en specifik inbetalning, en specifik köpare och en specifik fastighet, inte ett allmänt löfte. Kontrollera:

Köparens uppgifter – vem som är förmånstagare; vid två köpare måste båda personerna vara korrekt angivna. Ett fel kan försvåra framställandet av krav.
Byggarens uppgifter – måste stämma med avtalet och registerhandlingarna. Om avtalet anger ett bolag och garantin ett annat, reda ut det före inbetalningen.
Projektet och bostaden – projektets namn, bostadens nummer, etapp, parkeringsplats och förråd, om de ingår i köpet.
Beloppet – om det omfattar alla betalningar, skatter och räntor; vid efterföljande delbetalningar bör varje betalning omfattas av säkerheten.
Giltighetstid – får inte löpa ut före det planerade övertagandet; vid förseningar, kontrollera om garantin har förlängts.
Villkor för utlösning – om det krävs en uppmaning till byggaren, i vilken form, vilka handlingar som ska bifogas, vart anspråket ska riktas, vilka tidsfrister som gäller och vilka ansvarsfriskrivningar som finns.
Överensstämmelse med avtalet – uppgifter, belopp, tidsfrister, bostad, betalningsschema och villkor för återbetalning måste vara samstämmiga i båda dokumenten.

Den oberoende juristens roll

Byggaren säljer fastigheten, byrån hjälper dig genom processen och med att välja ett erbjudande, och juristen kontrollerar att handlingarna skyddar köparens intressen. Det är tre olika roller. Juristen bör bland annat verifiera om byggaren har rätt att ta emot inbetalningar, om projektet har byggnadslov, om medlen går till rätt konto, om garantin utfärdats av en behörig part och om den omfattar rätt köpare, bostad, belopp, skatter och ränta.

Den spanska förvaltningen påpekar att kontrollen vid köp av en bostad sobre plano är mer omfattande och bland annat gäller byggherrens och dennes företrädares registrering i handelsregistret, att marken är inskriven på byggherren, bygglovet samt om inbetalningarna går till ett särskilt konto.

Juristen bör agera uteslutande på köparens sida – inte av brist på förtroende för byggaren eller byrån, utan för en tydlig ansvarsfördelning. Om någon avråder från oberoende juridisk hjälp bör det väcka försiktighet. Det bästa är att anlita en jurist före undertecknandet av handlingar och före inbetalning av större belopp; efter inbetalningen kan hans eller hennes möjligheter vara mindre.

De vanligaste misstagen köpare gör vid inbetalningar till byggherren

Det största misstaget är att behandla inbetalningen som en formalitet. Vid en transaktion på flera hundra tusen euro bör varje överföring föregås av en lugn kontroll.

Inbetalning före kontroll av handlingar – en reservation som betalats in innan juristen sett avtalet och villkoren för återbetalning; särskilt riskabelt vid ett högt belopp eller ett oprecist reservationsdokument.
Medgivande till dokument ”senare” – man måste fastställa när och på vilka villkor garantin utfärdas, och ha det skriftligt. Muntliga löften räcker inte.
Underlåten kontroll av kontot – numret måste stämma med handlingarna och bekräftas via en säker kanal. Betala inte enbart på grundval av ett e-postmeddelande, särskilt när numret dyker upp plötsligt eller ändras strax före betalningen.
Ingen bekräftelse på att inbetalningen är säkrad – en allmän försäkran om att ”inbetalningarna är skyddade” räcker inte.
Att skriva under tilläggsavtal utan jurist – ett tilläggsavtal som förlänger leveranstiden kan begränsa möjligheten att kräva återbetalning eller utnyttja garantin.
Ingen arkivering – spara avtal, tillägg, betalningsbekräftelser, garantidokument, korrespondens, säljmaterial, scheman och kvitton på mottagna handlingar.
Att vänta för länge – när bygget står stilla, byggaren inte svarar eller tidsfristerna flyttas gång på gång, rådgör omedelbart med en jurist.

Vad ska man kontrollera innan man betalar pengar?

Vårt viktigaste råd: vid köp off-plan ska du inte betala pengar enbart på grundval av visualiseringar, en broschyr och försäkran att ”det är standard”. Standarden bör vara säkerhet. Se till före överföringen att:

du känner byggaren exakt,
projektet har nödvändiga tillstånd och du vet i vilket skede bygget befinner sig,
du förstår betalningsplanen och har ett tydligt avtal,
du känner kontonumret och mottagaren av överföringen,
du vet om inbetalningen omfattas av garantin och har fått garanti- eller försäkringsdokumentet,
en oberoende jurist har granskat handlingarna,
du förstår vad som händer vid en försening.

Att köpa fastighet av en byggare i Spanien kan vara ett mycket bra beslut. Primärmarknaden ger nybyggnation, bekväma gemensamma utrymmen, energieffektiva lösningar och ofta mycket hög standard på färdigställandet. Men ju tidigare skede projektet befinner sig i, desto större betydelse har handlingarna. Säkerhet handlar inte om att lita på visualiseringar – utan om handlingar.

Vanliga frågor

Är bankgaranti obligatorisk vid köp off-plan?

Ja. Spansk lagstiftning föreskriver en skyldighet att säkra återbetalningen av belopp som betalas in på bostäder under uppförande från det att byggnadslov har erhållits – genom försäkring eller bankgaranti.

Är varje reservationsavgift skyddad?

Det beror på avtalets konstruktion, inbetalningens karaktär och handlingarna. Före överföringen måste man kontrollera om inbetalningen är en del av priset och om den omfattas av säkerheten.

Räcker det med betalningsbekräftelsen?

Nej. Betalningsbekräftelsen visar bara att pengarna har skickats. Köparen bör ha ett garanti- eller försäkringsdokument som bekräftar skyddet av de inbetalda medlen.

Hur lång tid har byggaren på sig att återbetala pengarna?

Efter en dokumenterad uppmaning har byggaren 30 dagar på sig att återbetala inbetalningar, skatter och ränta. Om byggaren inte gör det kan köparen kräva betalning av garanten eller försäkringsgivaren.

Vad ska man göra om bygget försenas?

Kontrollera avtalet, garantidokumentet, korrespondensen och det aktuella betalningsschemat, och skriv inte under tillägg utan en jurist. Dröj inte – vid en bankgaranti (aval) kan garantin gå ut 2 år efter överträdelsen av skyldigheten, om köparen inte har begärt återbetalning av inbetalningarna.

Aria Spain, en licensierad byrå (RAICV nr 4123) som säljer nybyggda fastigheter direkt från byggare utan provision för köparen, guidar kunderna på engelska genom hela processen – från valet av projekt, via kontakten med byggaren och notarien, till nyckelöverlämnandet – och rekommenderar att handlingarna kontrolleras av en oberoende jurist. Boka en kostnadsfri konsultation för att gå igenom ett köp off-plan.

Bankgaranti off-plan i Spanien – vad skyddar köparen? – foto 1

Bankgaranti off-plan i Spanien – vad skyddar köparen? – foto 2

Fastigheter i Alicante

Fastigheter i Torrevieja

Fastigheter i Calpe

Fastigheter i Villajoyosa

Fastigheter i på Costa Blanca