Aval bancario en la compra sobre plano en España: protección de los pagos

En la compra de un inmueble sobre plano en España, el dinero del comprador está protegido por un aval bancario o por un seguro de caución. Desde la obtención de la licencia de obras, el promotor debe garantizar la devolución de todos los pagos junto con los impuestos y los intereses legales por si la obra no se inicia o no se termina en el plazo acordado. También debe recibir los fondos en una cuenta especial y entregar al comprador un documento que acredite la garantía.

No es un trámite que se pueda dejar «para más adelante». Es uno de los documentos más importantes en la compra de un inmueble a un promotor en España.

Pregunta	Respuesta
¿Qué es un aval bancario?	Es la garantía del dinero entregado por el comprador a cuenta de un inmueble en construcción.
¿Qué protege la garantía?	Devolución de las cantidades entregadas, junto con los impuestos y los intereses, si la obra no se inicia o no se termina en el plazo pactado.
¿Debe estar garantizado cada pago?	Por regla general, la garantía debe cubrir las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción, conforme al contrato y a la normativa.
¿Basta con que el promotor diga que «los pagos están seguros»?	No. El comprador debe recibir un documento concreto de aval o de seguro.
¿Quién debe comprobar la garantía?	Un abogado independiente que actúe de parte del comprador.

¿Qué es una compra sobre plano y por qué es tan importante la garantía?

La compra sobre plano significa comprar un inmueble que aún no está terminado: en fase de planos, de licencia, de obra iniciada o de trabajos avanzados. El comprador no adquiere un apartamento terminado, sino una vivienda que se construirá y se entregará en el futuro.

La decisión se basa entonces en el proyecto de la promoción, los planos, las recreaciones virtuales, la ubicación, la memoria de calidades, el calendario de pagos, el contrato con el promotor, la documentación de la promoción y la garantía de los pagos.

La compra sobre plano es popular porque a menudo permite elegir una vivienda mejor (planta, vistas, distribución), aprovechar un precio más bajo en una fase temprana y repartir el pago en el tiempo. En las nuevas promociones de la Costa Blanca, la Costa Cálida o la Costa del Sol, los compradores se fijan en las piscinas, los jardines, los gimnasios, los aparcamientos, los trasteros y en una mayor calificación energética de los edificios.

Sin embargo, exige más cautela que la compra de una vivienda terminada, porque el comprador entrega el dinero antes de que exista la vivienda. El calendario típico es:

el pago de la reserva,
una parte del precio al firmar el contrato,
pagos sucesivos durante la construcción,
el importe restante, en la escritura notarial.

Así, antes incluso de recibir las llaves, el comprador puede entregar al promotor una parte importante del precio. El problema surge cuando:

la obra no se inicia o se paraliza,
el promotor no termina la promoción en plazo o tiene problemas financieros,
no se puede obtener el documento que permite el uso del inmueble,
el comprador no recibe la vivienda conforme al contrato.

Por eso la Ley de Ordenación de la Edificación establece que, desde la obtención de la licencia de obras, el promotor debe garantizar la devolución de las cantidades entregadas junto con los intereses mediante un seguro o un aval solidario, si la obra no se inicia o no se termina en el plazo acordado. Al comprar un inmueble terminado, ves la vivienda. En una compra sobre plano, debes comprobar que la promesa del promotor está correctamente garantizada.

¿Qué protege exactamente la garantía y qué pagos cubre?

La garantía protege el dinero entregado al promotor a cuenta del precio de un inmueble en construcción. Si el promotor no inicia la obra o no la termina en el plazo del contrato, el comprador puede reclamar la devolución de los fondos conforme a las condiciones de la garantía y a la normativa.

Según la normativa española, la suma garantizada debe cubrir la totalidad de las cantidades entregadas en virtud del contrato, incluidos los impuestos aplicables, incrementada con los intereses legales desde el pago efectivo hasta la fecha prevista de entrega del inmueble. La protección debe abarcar:

las cantidades entregadas a cuenta del precio,
los impuestos asociados a esos pagos,
intereses legales,
del inmueble concreto y del comprador concreto, si la garantía es individual.

En la práctica se trata de los pagos que se entregan antes de terminar la promoción y de la escritura: el pago de la reserva, el primer plazo tras la firma del contrato, los plazos siguientes del calendario y los impuestos asociados. Cada pago debe estar descrito con claridad: si es parte del precio, un importe de reserva, una señal u otra prestación. Los modelos de pago difieren entre promociones, por lo que el comprador debe saber qué naturaleza tiene cada pago y si está cubierto por la protección.

La normativa prevé que las cantidades entregadas por adelantado deben ser percibidas por entidades de crédito y depositadas en una cuenta especial, separada de otros fondos del promotor, de la que solo se puede disponer para las necesidades de la construcción de las viviendas. Antes de la transferencia, comprueba:

el destinatario de los fondos y el número de cuenta,
el motivo del pago y el documento en virtud del cual pagas,
las condiciones de devolución,
la relación del pago con un inmueble concreto,
si los fondos se ingresan en la cuenta correcta.

Son señales de alerta frases como: «pague primero, el documento llegará después», «es solo una reserva, no hace falta garantía», «todo el mundo lo hace», «la garantía se emitirá de forma conjunta», «basta con el justificante de la transferencia».

¿Cuándo y cómo se puede hacer valer la garantía?

La garantía puede hacerse efectiva en las situaciones previstas en la normativa, en el contrato y en el propio documento de garantía. Lo más habitual: cuando la obra no se inicia, no se termina en el plazo acordado, el inmueble no se entrega conforme a las condiciones y el promotor no devuelve el dinero pese a un requerimiento formal.

El procedimiento según la normativa:

El comprador requiere al promotor, de forma que quede constancia del requerimiento, la devolución de las cantidades entregadas, los impuestos y los intereses.
Si el promotor no devuelve el dinero en el plazo de 30 días, el comprador puede reclamar el pago al garante o a la aseguradora.
La reclamación directa al garante puede ser posible también cuando no es posible el requerimiento previo al promotor.

Por tanto, la garantía no funciona como un simple botón de «devuélvanme el dinero». El comprador debe disponer del contrato, los justificantes de pago, el documento de la garantía, la correspondencia con el promotor, la prueba del requerimiento formal y los documentos que acrediten el retraso o la falta de ejecución de la promoción.

Lo decisivo son los plazos. En el caso del aval bancario, las fuentes de consumo españolas indican que, transcurridos 2 años desde el incumplimiento de la obligación garantizada, sin que el comprador haya exigido la resolución del contrato y la devolución de los pagos, la garantía puede caducar. Ante un problema grave con la obra no conviene esperar a que «la situación se aclare sola»: hay que consultar de inmediato los documentos con un abogado.

Aval bancario o seguro: ¿cuál es la diferencia?

La normativa española admite dos formas de garantizar la devolución de las cantidades entregadas. El objetivo es el mismo; lo que cambia es la entidad y la forma del documento.

Aval bancario (garantía bancaria)

La emite un banco u otra entidad de crédito autorizada (aval solidario). El banco se compromete a pagar al comprador determinadas cantidades si se cumplen las condiciones de la garantía; por ejemplo, si el promotor no inicia o no termina la obra en plazo y no devuelve los fondos tras un requerimiento formal.

Seguro (seguro de caución)

Se contrata con una entidad aseguradora autorizada. Si el promotor no cumple las obligaciones cubiertas por la garantía, el comprador puede reclamar el pago a la aseguradora conforme a las condiciones de la póliza y a la normativa.

¿Qué es mejor?

Más importante que la etiqueta «banco» o «seguro» es si el documento protege realmente los pagos. El comprador no tiene que decidir por sí solo qué forma es más ventajosa: debe contar con un abogado que compruebe si la garantía concreta es correcta.

¿Cómo comprobar que la garantía es correcta?

El documento debe ser una garantía real de un pago concreto, de un comprador concreto y de un inmueble concreto, y no una promesa genérica. Comprueba:

Datos del comprador: quién es el beneficiario; si hay dos compradores, ambas personas deben estar correctamente indicadas. Un error puede dificultar la reclamación.
Datos del promotor: deben coincidir con el contrato y con los documentos registrales. Si en el contrato figura una sociedad y en la garantía otra, aclara el asunto antes de pagar.
La promoción y la vivienda: el nombre de la promoción, el número de vivienda, la fase, la plaza de aparcamiento y el trastero, si forman parte de la compra.
El importe: si abarca todos los pagos, impuestos e intereses; en los plazos sucesivos, cada uno debe estar cubierto por la garantía.
Plazo de vigencia: no puede terminar antes de la entrega prevista; si hay retrasos, comprueba si la garantía se ha prorrogado.
Condiciones de activación: si se exige un requerimiento al promotor, en qué forma, qué documentos adjuntar, a quién dirigir la reclamación, cuáles son los plazos y las exclusiones de responsabilidad.
Coherencia con el contrato: los datos, los importes, los plazos, la vivienda, el calendario y las condiciones de devolución deben coincidir en ambos documentos.

El papel del abogado independiente

El promotor vende el inmueble, la agencia ayuda a recorrer el proceso y a elegir la oferta, y el abogado comprueba que los documentos protegen los intereses del comprador. Son tres papeles distintos. El abogado debe verificar, entre otras cosas, si el promotor tiene derecho a recibir pagos, si la promoción cuenta con licencia de obras, si los fondos van a la cuenta correcta, si la garantía la ha emitido una entidad autorizada y si cubre al comprador, la vivienda, el importe, los impuestos y los intereses que corresponden.

La administración española señala que, al comprar una vivienda sobre plano, la verificación es más compleja e incluye, entre otros aspectos, la existencia del promotor y de su representante en el registro mercantil, la inscripción del suelo a nombre del promotor, la licencia de obras y si los pagos se ingresan en una cuenta especial.

El abogado debe actuar exclusivamente del lado del comprador: no por falta de confianza en el promotor o en la agencia, sino para que el reparto de responsabilidades sea claro. Si alguien disuade de contar con asesoramiento jurídico independiente, conviene desconfiar. Lo mejor es contar con un abogado antes de firmar los documentos y antes de realizar pagos importantes; después del pago, sus posibilidades pueden ser menores.

Los errores más frecuentes de los compradores al pagar al promotor

El mayor error es tratar el pago como un trámite. En una operación de varios cientos de miles de euros, cada transferencia debe ir precedida de una verificación tranquila.

Pagar antes de revisar los documentos: una reserva pagada antes de que el abogado vea el contrato y las condiciones de devolución; es especialmente arriesgado si el importe es alto o el documento de reserva es impreciso.
Aceptar el documento «más tarde»: hay que fijar cuándo y en qué condiciones se emitirá la garantía y tenerlo por escrito. Las promesas verbales no bastan.
No comprobar la cuenta: el número debe coincidir con los documentos y confirmarse por un canal seguro. No pagues basándote solo en un correo electrónico, sobre todo si el número aparece de repente o cambia justo antes del pago.
No comprobar si el pago está garantizado: la simple afirmación general de que «los pagos están protegidos» no basta.
Firmar adendas sin abogado: una adenda que amplíe el plazo de ejecución puede limitar la posibilidad de reclamar la devolución o de hacer uso de la garantía.
No archivar: conserva los contratos, las adendas, los justificantes de transferencia, los documentos de garantía, la correspondencia, los materiales de la oferta, los calendarios y los acuses de recibo de los documentos.
Esperar demasiado: cuando la obra está parada, el promotor no responde o los plazos se aplazan repetidamente, consulta el asunto de inmediato con un abogado.

¿Qué comprobar antes de transferir dinero?

Nuestro consejo más importante: en una compra sobre plano, no transfieras dinero basándote solo en recreaciones virtuales, un folleto y la afirmación de que «es lo habitual». Lo habitual debería ser la seguridad. Antes de la transferencia, asegúrate de que:

conoces con exactitud al promotor,
la promoción cuenta con las licencias necesarias y sabes en qué fase se encuentra la obra,
entiendes el calendario de pagos y tienes un contrato claro,
conoces el número de cuenta y el destinatario de la transferencia,
sabes si el pago está cubierto por la garantía y has recibido el documento de aval o de seguro,
un abogado independiente ha revisado los documentos,
entiendes qué ocurrirá en caso de retraso.

Comprar un inmueble a un promotor en España puede ser una muy buena decisión. La obra nueva ofrece construcción moderna, zonas comunes cómodas, soluciones de eficiencia energética y, a menudo, un muy buen nivel de acabados. Pero cuanto más temprana es la fase de la promoción, más importancia tienen los documentos. La seguridad no consiste en confiar en las recreaciones virtuales, sino en los documentos.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio el aval bancario en una compra sobre plano?

Sí. La normativa española prevé la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de viviendas en construcción desde el momento de obtener la licencia de obras, mediante un seguro o un aval bancario.

¿Está protegido todo pago de reserva?

Depende de la construcción del contrato, de la naturaleza del pago y de los documentos. Antes de la transferencia hay que comprobar si el pago forma parte del precio y si está cubierto por una garantía.

¿Basta con el justificante de la transferencia?

No. El justificante de la transferencia solo demuestra que el dinero se ha enviado. El comprador debe contar con un documento de aval o de seguro que confirme la protección de los fondos entregados.

¿De cuánto tiempo dispone el promotor para devolver el dinero?

Tras un requerimiento documentado, el promotor dispone de 30 días para devolver los pagos, los impuestos y los intereses. Si no lo hace, el comprador puede reclamar el pago al garante o a la aseguradora.

¿Qué hacer si la obra se retrasa?

Revisa el contrato, el documento de la garantía, la correspondencia y el calendario vigente, y no firmes adendas sin un abogado. No esperes: en el caso del aval bancario, transcurridos 2 años desde el incumplimiento de la obligación, sin que se haya exigido la devolución de los pagos, la garantía puede caducar.

Aria Spain, agencia con licencia (RAICV n.º 4123) que vende obra nueva de promotores sin comisión para el comprador, acompaña a los clientes en español durante todo el proceso —desde la elección de la promoción, pasando por el contacto con el promotor y la notaría, hasta la entrega de llaves— y recomienda que un abogado independiente verifique los documentos. Reserva una consulta gratuita para hablar de la compra sobre plano.

Aval bancario sobre plano en España: ¿qué protege al comprador? – foto 1

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