Cómo comprar una propiedad en España en 2026: costes, impuestos y procedimiento
Katarzyna Wabia
La compra de una propiedad en España en 2026 se desarrolla en ocho pasos: fijar el presupuesto, elegir la ubicación, obtener el NIE, abrir una cuenta bancaria, reservar, realizar la verificación jurídica, firmar el contrato de arras (Contrato de Arras) y otorgar la escritura ante notario. Al precio hay que añadir los gastos adicionales, normalmente en torno al 10–15 % del valor del inmueble. Todo el proceso dura entre unas semanas y unos 2–3 meses.
El procedimiento difiere del de otros países: se añaden los impuestos españoles, el NIE, los gastos de notaría, la comprobación de la situación jurídica del inmueble y la elección de la ubicación. A continuación describimos cada etapa y los costes que conviene conocer antes de comprar.
¿Por qué comprar una propiedad en España?
España sigue siendo uno de los destinos más elegidos de Europa para comprar propiedades, tanto por inversores como por quienes planean mudarse o buscan un apartamento vacacional. Los motivos principales son:
más de 300 días de sol al año,
infraestructuras desarrolladas y alta calidad de vida,
buenas conexiones aéreas con toda Europa,
un mercado inmobiliario estable y seguridad para la inversión,
la posibilidad de alquiler de corta duración y la creciente demanda en las regiones más populares,
precios más atractivos que en muchos países de Europa Occidental.
Cada vez despiertan más interés: la Costa Blanca, la Costa del Sol, Alicante, Marbella, Málaga, Torrevieja, Orihuela Costa y Estepona.
Los compradores ven el inmueble como una inversión de capital, una protección financiera, una alternativa a los depósitos, una forma de diversificar el patrimonio o un lugar donde vivir parte del año.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en España?
Sí. Los ciudadanos extranjeros pueden comprar propiedades en España sin obstáculos. No se exige residencia ni empadronamiento, y el comprador puede ser tanto una persona física como una empresa.
Los clientes extranjeros compran con mayor frecuencia:
apartamentos junto al mar y propiedades vacacionales,
casas adosadas,
villas premium,
inmuebles de inversión y viviendas para alquilar.
La compra también puede hacerse a distancia, sin residir de forma permanente en España. Es posible firmar un poder notarial, tramitar los documentos a distancia, ver el inmueble mediante videopresentaciones y contar con asesoramiento jurídico remoto; es una solución especialmente popular entre los inversores extranjeros.
Es fundamental preparar bien el proceso y colaborar con una agencia inmobiliaria con experiencia y con un despacho de abogados.
¿Cómo es el proceso de compra de una propiedad en España paso a paso?
1. Definir el presupuesto y el objetivo de la compra
Para empezar hay que fijar el presupuesto, la ubicación preferida, el tipo de propiedad y el objetivo de la compra. Algunas preguntas útiles:
¿La propiedad será una inversión o se alquilará?
¿Buscas una casa de vacaciones o piensas mudarte de forma permanente?
¿Qué importancia tiene la distancia al aeropuerto?
¿Te interesa la obra nueva?
Ya en esta fase ten en cuenta los gastos adicionales: en España suelen rondar el 10–15 % del valor del inmueble.
2. Elección de la ubicación
La ubicación determina el potencial de revalorización, las posibilidades de alquiler, los costes de mantenimiento y la comodidad de vida.
Costa Blanca: región popular entre los compradores extranjeros, con precios más favorables, infraestructuras desarrolladas, playas amplias y buenas condiciones para el alquiler de temporada.
Costa del Sol: un destino más premium y de inversión, con promociones de lujo, alto potencial de revalorización, carácter internacional y gran interés de clientes premium.
Alicante y Málaga: para quienes planean estancias más frecuentes o mudarse; aeropuertos internacionales, buenas comunicaciones, vida durante todo el año, acceso a servicios médicos y colegios internacionales.
3. Obtención del NIE
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es obligatorio. Sin él no se puede comprar una propiedad, firmar la escritura, abrir una cuenta bancaria ni presentar impuestos.
El NIE puede obtenerse en España, en un consulado de España en el extranjero o mediante un representante. El trámite suele durar entre unos días y unas semanas.
4. Apertura de una cuenta bancaria en España
Una cuenta española facilita los pagos, los suministros, los impuestos, las cuotas de la hipoteca y los gastos de la comunidad de propietarios. El banco puede exigir pasaporte, NIE, justificante de ingresos y documentos fiscales.
5. Reserva del inmueble
Tras elegir el inmueble, se firma un contrato de reserva y se entrega un depósito, normalmente de entre 3 000 y 10 000 euros o un porcentaje determinado del valor del inmueble. Desde ese momento, la propiedad se retira del mercado.
6. Verificación jurídica del inmueble
Es una de las etapas más importantes, sobre todo en el mercado de segunda mano. El abogado comprueba:
el registro de la propiedad y las deudas,
licencias de obra y legalidad del inmueble,
la conformidad de la documentación,
impuestos y tasas.
Un buen despacho de abogados ayuda a evitar problemas jurídicos, deudas ocultas, ampliaciones ilegales y restricciones de alquiler.
7. Firma del contrato de arras (Contrato de Arras)
El comprador firma un contrato privado y entrega normalmente en torno al 10 % del valor del inmueble. El contrato establece el precio, la fecha de formalización, las condiciones de la compra y la responsabilidad de las partes.
8. Formalización de la compra ante notario
El día de la firma de la escritura se abona el resto del precio, se entregan las llaves y se transmite la propiedad. A continuación, el inmueble se inscribe en el Registro de la Propiedad.
¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en España en 2026?
Además del precio, hay que tener en cuenta los impuestos y gastos, que en conjunto suelen rondar el 10–15 % del valor del inmueble.
Coste
Obra nueva
Segunda mano
Impuesto de compra
IVA: 10 %
ITP: normalmente entre el 6 % y el 10 %, según la región
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
en torno al 1–1,5 %
—
Gastos de notaría y registro
alrededor del 1–2 %
alrededor del 1–2 %
Honorarios del abogado
alrededor del 1 %
alrededor del 1 %
Costes de la hipoteca
Si se compra con hipoteca, hay que añadir la tasación del inmueble, las comisiones bancarias y los seguros. Los bancos en España suelen financiar a los no residentes hasta el 60–70 % del valor del inmueble.
¿Cuánto se tarda en comprar una propiedad en España?
Todo el proceso dura entre unas semanas y unos 2–3 meses. El tiempo depende principalmente de:
la forma de financiación y el proceso bancario,
la integridad de la documentación,
la obtención del NIE.
La compra al contado suele ser más rápida.
¿Merece la pena comprar una propiedad de inversión en España?
En muchas regiones el mercado sigue teniendo un gran potencial de crecimiento. Los inversores eligen con más frecuencia apartamentos cerca de la playa, promociones de obra nueva, propiedades premium y viviendas para alquiler vacacional.
El atractivo para la inversión depende de: el creciente número de turistas, la oferta limitada en las mejores ubicaciones, el desarrollo de las infraestructuras y una demanda extranjera estable.
El alquiler de corta duración puede ofrecer rentabilidades atractivas, sobre todo en Marbella, Málaga, Alicante, Benidorm, Torrevieja y Estepona. Sin embargo, la normativa sobre alquiler turístico varía según la región.
Ejemplos de propiedades de obra nueva de nuestra oferta
Águilas — apartamento junto a la playa: desde 68.04 m², 3 habitaciones, 2 baños, vistas al mar, primera línea de playa, desde 341000 € (precio sin IVA).
¿A qué prestar atención al comprar y cómo elegir una agencia?
Errores más frecuentes de los compradores:
comprar sin un análisis jurídico,
pasar por alto los costes adicionales,
elegir la ubicación al azar,
no analizar el potencial de alquiler,
comprar movido por las emociones,
trabajar con un intermediario no contrastado.
Antes de decidir, comprueba también los gastos de la comunidad de propietarios, las restricciones locales de alquiler, el plan urbanístico, el nivel de ruido y la estacionalidad, así como el acceso a los servicios y al aeropuerto.
Una buena agencia debe ofrecer un servicio integral, asesoramiento jurídico, ayuda posventa, conocimiento del mercado local, transparencia en los costes y acceso a promociones contrastadas. Conviene elegir empresas especializadas en atender a clientes extranjeros.
Es el número de identificación de extranjero, necesario para comprar una propiedad y para la mayoría de los trámites en España. Puede obtenerse en España, en un consulado de España en el extranjero o mediante un representante.
¿Es seguro comprar una propiedad en España?
Sí, siempre que se haga una verificación jurídica rigurosa y se trabaje con especialistas con experiencia. El abogado comprueba, entre otras cosas, el registro de la propiedad, las deudas y las licencias de obra.
¿Cuál es el depósito al reservar una propiedad?
Lo habitual es entre 3 000 y 10 000 euros, o un porcentaje determinado del valor del inmueble. En el contrato de arras (Contrato de Arras) se suele entregar alrededor del 10 % del valor.
¿Qué hipoteca puede conseguir un no residente en España?
Los bancos en España suelen financiar a los no residentes hasta el 60–70 % del valor del inmueble. Hay que añadir los costes de tasación, las comisiones bancarias y los seguros.
¿Se puede obtener ingresos alquilando una propiedad en España?
Sí. En muchas regiones el alquiler de corta duración genera ingresos atractivos, aunque la normativa sobre alquiler turístico varía según la región.
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