Як купити нерухомість в Іспанії у 2026 році? Витрати, податки, процедура

Купівля нерухомості в Іспанії у 2026 році відбувається у вісім кроків: визначення бюджету, вибір локації, отримання номера NIE, відкриття банківського рахунку, бронювання, правова перевірка, попередній договір (Contrato de Arras) і нотаріальний акт. До ціни слід додати додаткові витрати, зазвичай близько 10–15% вартості нерухомості. Увесь процес триває від кількох тижнів до приблизно 2–3 місяців.

Процедура відрізняється від польської: додаються іспанські податки, номер NIE, нотаріальні витрати, перевірка правового стану нерухомості та вибір локації. Нижче описуємо кожен етап і витрати, які варто знати перед купівлею.

Чому варто купити нерухомість в Іспанії?

Іспанія залишається одним із найпопулярніших напрямів купівлі нерухомості в Європі — як серед інвесторів, так і серед тих, хто планує переїзд або відпускові апартаменти. Найважливіші причини:

• понад 300 сонячних днів на рік,
• розвинена інфраструктура та висока якість життя,
• хороше авіасполучення з Польщею,
• стабільний ринок нерухомості та інвестиційна безпека,
• можливість короткострокової оренди та зростаючий попит у популярних регіонах,
• привабливіші ціни, ніж у багатьох країнах Західної Європи.

Дедалі більший інтерес викликають: Costa Blanca, Costa del Sol, Alicante, Marbella, Malaga, Torrevieja, Orihuela Costa та Estepona.

Покупці розглядають нерухомість як вкладення капіталу, фінансове забезпечення, альтернативу депозитам, спосіб диверсифікації активів або місце для життя протягом частини року.

Чи може іноземець купити нерухомість в Іспанії?

Так. Громадяни Польщі можуть без перешкод купувати нерухомість в Іспанії. Не потрібні ні резиденція, ні реєстрація, а покупцем може бути як приватна особа, так і компанія.

Іноземні клієнти найчастіше купують:

• апартаменти біля моря та відпускова нерухомість,
• таунхауси,
• преміальні вілли,
• інвестиційна нерухомість і квартири для здавання в оренду.

Купівлю можна здійснити й дистанційно, без постійного перебування в Іспанії. Можливі підписання довіреності, дистанційне оформлення документів, відеопрезентації нерухомості та юридичний супровід на відстані — це рішення особливо популярне серед іноземних інвесторів.

Ключове значення мають належна підготовка процесу та співпраця з досвідченим агентством нерухомості й юридичною конторою.

Як відбувається купівля нерухомості в Іспанії крок за кроком?

1. Визначення бюджету та мети купівлі

Спершу потрібно визначити бюджет, бажану локацію, тип нерухомості та мету купівлі. Допоможуть такі запитання:

• Чи має нерухомість бути інвестицією або здаватися в оренду?
• Ви шукаєте будинок для відпустки чи плануєте переїзд на постійно?
• Наскільки важлива відстань до аеропорту?
• Чи важлива для вас нова забудова?

Уже на цьому етапі врахуйте додаткові витрати — в Іспанії вони зазвичай становлять близько 10–15% вартості нерухомості.

2. Вибір локації

Локація визначає потенціал зростання вартості, можливості оренди, витрати на утримання та комфорт життя.

• Costa Blanca — регіон, популярний серед клієнтів із Польщі: вигідніші ціни, розвинена інфраструктура, широкі пляжі, хороші умови для сезонної оренди.
• Costa del Sol — преміальніший та інвестиційний напрям: розкішні проєкти, високий потенціал зростання вартості, міжнародний характер, великий інтерес преміальних клієнтів.
• Аліканте та Малага — для тих, хто планує частіші поїздки або переїзд: міжнародні аеропорти, розвинене транспортне сполучення, життя впродовж усього року, доступ до медичних послуг і міжнародних шкіл.

3. Отримання номера NIE

Номер NIE (Número de Identidad de Extranjero) є обов’язковим. Без нього не можна купити нерухомість, підписати нотаріальний акт, відкрити банківський рахунок чи сплачувати податки.

NIE можна отримати в Іспанії, в консульстві Іспанії в Польщі або через представника за довіреністю. Процедура зазвичай триває від кількох днів до кількох тижнів.

4. Відкриття банківського рахунку в Іспанії

Іспанський рахунок полегшує платежі, оплату комунальних послуг, податки, іпотечні внески та внески до спільноти власників. Банк може вимагати паспорт, номер NIE, підтвердження доходів і податкові документи.

5. Бронювання нерухомості

Після вибору нерухомості підписується договір бронювання та вноситься завдаток — найчастіше від 3 000 до 10 000 євро або певний відсоток вартості нерухомості. З цього моменту нерухомість знімається з продажу.

6. Правова перевірка нерухомості

Це один із найважливіших етапів, особливо на вторинному ринку. Юрист перевіряє:

• земельний реєстр і борги,
• дозволи на будівництво та легальність нерухомості,
• відповідність документації,
• податки та збори.

Хороша юридична контора допомагає уникнути правових проблем, прихованих боргів, незаконних прибудов та обмежень щодо оренди.

7. Підписання попереднього договору (Contrato de Arras)

Покупець підписує приватний договір і вносить зазвичай близько 10% вартості нерухомості. Договір визначає ціну, строк завершення, умови купівлі та відповідальність сторін.

8. Завершення купівлі в нотаріуса

У день підписання нотаріального акта сплачується решта ціни, передаються ключі та відбувається перехід права власності. Після цього нерухомість вноситься до реєстру нерухомості.

Скільки коштує купівля нерухомості в Іспанії у 2026 році?

Окрім ціни, потрібно врахувати податки та збори, загалом зазвичай близько 10–15% вартості нерухомості.

Вартість	Первинний ринок	Вторинний ринок
Податок при купівлі	ПДВ (IVA): 10%	ITP: зазвичай від 6% до 10%, залежно від регіону
Податок на юридичні акти (AJD)	близько 1–1,5%	—
Нотаріальні та реєстраційні витрати	близько 1–2%	близько 1–2%
Гонорар юриста	близько 1%	близько 1%

Витрати на іпотечний кредит

У разі купівлі в кредит слід додати оцінку нерухомості, банківські комісії та страхування. Банки в Іспанії часто фінансують нерезидентам до 60–70% вартості нерухомості.

Скільки триває купівля нерухомості в Іспанії?

Увесь процес триває від кількох тижнів до приблизно 2–3 місяців. Час залежить насамперед від:

• способу фінансування та банківського процесу,
• повноту документів,
• отримання номера NIE.

Купівля за готівку зазвичай відбувається швидше.

Чи варто купувати інвестиційну нерухомість в Іспанії?

У багатьох регіонах ринок і далі має великий потенціал зростання. Інвестори найчастіше обирають апартаменти поблизу пляжу, нові проєкти, преміальну нерухомість і квартири для відпускової оренди.

На інвестиційну привабливість впливають: зростання кількості туристів, обмежена пропозиція в топових локаціях, розвиток інфраструктури та стабільний іноземний попит.

Короткострокова оренда може давати привабливу дохідність, особливо в Марбельї, Малазі, Аліканте, Бенідормі, Torrevieja та Естепоні. Проте правила щодо туристичної оренди відрізняються залежно від регіону.

Приклади нової нерухомості з пропозиції

• 

  Aguilas — апартаменти біля пляжу: від 68.04 m², 3 кімнати, 2 ванні кімнати, вид на море, перша берегова лінія, від 341000 € (ціна без ПДВ).

• 

  Alhama de Murcia — апартаменти із садом: від 88.39 m², 3 кімнати, 2 ванні кімнати, біля полів для гольфу, від 218900 € (ціна без ПДВ).

• 

  Alhama de Murcia — будинок із басейном: від 110 m², 3 кімнати, 2 ванні кімнати, приватний басейн, сад, від 293900 € (ціна без ПДВ).

• 

  Torrevieja — апартаменти за 200 метрів від пляжу: від 134.66 m², 3 кімнати, 3 ванні кімнати, поблизу моря, від 345000 € (ціна без ПДВ).

На що звернути увагу під час купівлі та як обрати агентство?

Найпоширеніші помилки покупців:

• купівля без правового аналізу,
• ігнорування додаткових витрат,
• випадковий вибір локації,
• відсутність аналізу потенціалу оренди,
• купівля під впливом емоцій,
• співпраця з неперевіреним посередником.

Перед рішенням перевірте також витрати на утримання спільноти власників, місцеві обмеження щодо оренди, план забудови, рівень шуму та сезонність, а також доступ до послуг і аеропорту.

Хороше агентство повинно забезпечувати комплексне обслуговування, юридичну підтримку, допомогу після купівлі, знання місцевого ринку, прозорість витрат і доступ до перевірених проєктів. Варто обирати компанії, що спеціалізуються на обслуговуванні іноземних клієнтів.

Пов’язані статті:

• Подвійне оподаткування Польща–Іспанія – що має знати власник нерухомості?
• Податкове резидентство в Іспанії — коли про нього потрібно заявити?
• Безпечна купівля нерухомості в Іспанії – повний посібник для поляків
• Банківська гарантія при купівлі нерухомості off-plan в Іспанії – що захищає покупця?
• Що буде, якщо забудовник в Іспанії збанкрутує під час будівництва?

Поширені запитання

Що таке номер NIE?

Це ідентифікаційний номер іноземця, потрібний під час купівлі нерухомості та для більшості формальностей в Іспанії. Його можна отримати в Іспанії, в консульстві Іспанії в Польщі або через представника за довіреністю.

Чи безпечна купівля нерухомості в Іспанії?

Так, за умови ретельної правової перевірки та співпраці з досвідченими фахівцями. Юрист перевіряє, зокрема, земельний реєстр, борги та дозволи на будівництво.

Яким є розмір завдатку під час бронювання нерухомості?

Найчастіше від 3 000 до 10 000 євро або певний відсоток вартості нерухомості. За попереднього договору (Contrato de Arras) зазвичай вноситься близько 10% вартості.

Який іпотечний кредит може отримати нерезидент в Іспанії?

Банки в Іспанії часто фінансують нерезидентам до 60–70% вартості нерухомості. Потрібно додати витрати на оцінку, банківські комісії та страхування.

Чи можна заробляти на оренді нерухомості в Іспанії?

Так. У багатьох регіонах короткострокова оренда приносить привабливий дохід, проте правила щодо туристичної оренди відрізняються залежно від регіону.

Aria Spain, ліцензоване агентство (RAICV № 4123) з офісом у провінції Аліканте, продає нову нерухомість на Costa Blanca, Costa Calida та Costa del Sol без комісії для покупця та польською або англійською супроводжує через NIE, банківський рахунок, кредит, нотаріуса й прийом нерухомості. Запишіться на безкоштовну консультацію.