Bankgarantie für Off-Plan-Immobilien in Spanien: Schutz der Anzahlungen

Beim Off-Plan-Kauf in Spanien schützt das Geld des Käufers eine Bankgarantie (aval bancario) oder eine Absicherungsversicherung (seguro de caución). Ab Erteilung der Baugenehmigung sollte der Bauträger die Rückzahlung aller Zahlungen samt Steuern und gesetzlichen Zinsen garantieren, falls der Bau nicht beginnt oder nicht fristgerecht fertiggestellt wird. Er sollte die Gelder außerdem auf ein Sonderkonto entgegennehmen und dem Käufer ein Dokument aushändigen, das die Absicherung bestätigt.

Das ist keine Formalität, die man „auf später“ verschieben kann. Es ist eines der wichtigsten Dokumente beim Kauf einer Immobilie vom Bauträger in Spanien.

Frage	Antwort
Was ist eine Bankgarantie?	Dies ist die Absicherung des Geldes, das der Käufer auf eine im Bau befindliche Immobilie gezahlt hat.
Was schützt die Garantie?	Rückerstattung der geleisteten Beträge samt Steuern und Zinsen, wenn der Bau nicht beginnt oder nicht innerhalb der vereinbarten Frist fertiggestellt wird.
Sollte jede Zahlung abgesichert sein?	Grundsätzlich sollte die Absicherung die während des Baus auf den Preis gezahlten Beträge gemäß Vertrag und Vorschriften umfassen.
Genügt die Aussage des Bauträgers, die „Zahlungen seien sicher“?	Nein. Der Käufer sollte ein konkretes Garantie- oder Versicherungsdokument erhalten.
Wer sollte die Garantie prüfen?	Ein unabhängiger Rechtsanwalt, der auf der Seite des Käufers handelt.

Was ist ein Off-Plan-Kauf und warum ist die Garantie so wichtig?

Ein Off-Plan-Kauf bedeutet den Kauf einer Immobilie, die noch nicht fertiggestellt ist – in der Planungsphase, mit Genehmigung, begonnenem Bau oder fortgeschrittenen Arbeiten. Der Käufer erwirbt kein fertiges Apartment, sondern eine Einheit, die erst gebaut und in der Zukunft übergeben werden soll.

Die Entscheidung stützt sich dann auf den Projektentwurf, Grundrisse, Visualisierungen, Lage, technische Spezifikation, Zahlungsplan, den Vertrag mit dem Bauträger, die Projektunterlagen und die Absicherung der Zahlungen.

Off-Plan ist beliebt, weil man oft eine bessere Einheit (Etage, Aussicht, Grundriss) wählen, von einem niedrigeren Preis in einer früheren Phase profitieren und die Zahlung zeitlich strecken kann. Bei neuen Projekten an der Costa Blanca, Costa Cálida oder Costa del Sol achten Käufer auf Pools, Gärten, Fitnessstudios, Parkplätze, Abstellräume und einen höheren Energiestandard der Gebäude.

Er erfordert jedoch mehr Vorsicht als der Kauf einer fertigen Immobilie, denn der Käufer zahlt, bevor die Wohnung überhaupt existiert. Ein typischer Zahlungsplan sieht so aus:

Reservierungszahlung,
ein Teil des Preises bei Vertragsunterzeichnung,
weitere Raten während der Bauphase,
der Restbetrag bei der notariellen Urkunde.

Schon vor der Schlüsselübergabe kann der Käufer dem Bauträger also einen erheblichen Teil des Preises überweisen. Das Problem entsteht, wenn:

der Bau nicht beginnt oder gestoppt wird,
der Bauträger das Vorhaben nicht fristgerecht fertigstellt oder finanzielle Probleme hat,
das Dokument, das die Nutzung der Immobilie erlaubt, nicht erhältlich ist,
der Käufer die Einheit nicht gemäß Vertrag erhält.

Deshalb legt das Gesetz zur Ordnung des Bauwesens fest, dass der Bauträger ab Erteilung der Baugenehmigung die Rückzahlung der eingezahlten Beträge samt Zinsen durch eine Versicherung oder einen aval solidario garantieren soll, falls der Bau nicht beginnt oder nicht fristgerecht fertiggestellt wird. Beim Kauf einer fertigen Immobilie sehen Sie die Wohnung. Beim Off-Plan müssen Sie prüfen, ob das Versprechen des Bauträgers ordnungsgemäß abgesichert ist.

Was genau schützt die Garantie und welche Zahlungen umfasst sie?

Die Garantie schützt Gelder, die auf den Preis einer im Bau befindlichen Immobilie an den Bauträger gezahlt werden. Beginnt der Bauträger den Bau nicht oder stellt er ihn nicht fristgerecht gemäß Vertrag fertig, kann der Käufer die Rückerstattung nach den Garantiebedingungen und den Vorschriften verlangen.

Nach den spanischen Vorschriften muss die Sicherheitssumme alle im Rahmen des Vertrags geleisteten Zahlungen einschließlich der anfallenden Steuern abdecken, zuzüglich der gesetzlichen Zinsen vom Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung bis zum geplanten Übergabedatum der Immobilie. Der Schutz sollte sich beziehen auf:

der auf den Preis gezahlten Beträge,
der mit diesen Zahlungen verbundenen Steuern,
gesetzlicher Zinsen,
der konkreten Immobilie und des konkreten Käufers, wenn die Garantie individuell ausgestellt ist.

In der Praxis geht es um Zahlungen, die vor Abschluss des Projekts und vor der notariellen Urkunde geleistet werden: die Reservierungszahlung, die erste Rate nach Vertragsunterzeichnung, weitere Raten laut Zahlungsplan sowie damit verbundene Steuern. Jede Zahlung sollte klar bezeichnet sein – ob es sich um einen Teil des Preises, eine Reservierungsgebühr, eine Anzahlung oder eine andere Leistung handelt. Die Zahlungsmodelle unterscheiden sich je nach Projekt, daher muss der Käufer wissen, welchen Charakter die jeweilige Zahlung hat und ob sie geschützt ist.

Die Vorschriften sehen vor, dass im Voraus gezahlte Mittel von Kreditinstituten entgegengenommen und auf einem Sonderkonto hinterlegt werden sollen, getrennt von anderen Mitteln des Bauträgers, das ausschließlich für den Bau der Wohnungen genutzt werden darf. Prüfen Sie vor der Überweisung:

den Empfänger der Mittel und die Kontonummer,
den Grund der Zahlung und das Dokument, auf dessen Grundlage Sie zahlen,
die Rückzahlungsbedingungen,
den Bezug der Zahlung zu einer konkreten Immobilie,
ob die Gelder auf das richtige Konto fließen.

Warnsignale sind Sätze wie: „Bitte zahlen Sie zuerst ein, das Dokument kommt später“, „Das ist nur eine Reservierung, eine Garantie ist nicht nötig“, „Das machen alle so“, „Die Garantie wird gesammelt ausgestellt“, „Die Überweisungsbestätigung genügt“.

Wann und wie nimmt man die Garantie in Anspruch?

Die Garantie kann in den Fällen in Anspruch genommen werden, die in den Vorschriften, im Vertrag und im Garantiedokument selbst festgelegt sind. Meist, wenn der Bau nicht beginnt, nicht fristgerecht fertiggestellt wird, die Immobilie nicht gemäß den Bedingungen übergeben wird und der Bauträger das Geld trotz förmlicher Aufforderung nicht zurückzahlt.

Verfahren nach den Vorschriften:

Der Käufer fordert den Bauträger – auf nachweisbare Weise – zur Rückzahlung der geleisteten Beträge, Steuern und Zinsen auf.
Erstattet der Bauträger das Geld nicht innerhalb von 30 Tagen, kann der Käufer die Zahlung vom Garantiegeber oder Versicherer verlangen.
Eine direkte Reklamation beim Garantiegeber kann auch dann möglich sein, wenn eine vorherige Aufforderung des Bauträgers nicht möglich ist.

Die Garantie funktioniert also nicht wie ein einfacher Knopf „Gebt das Geld zurück“. Der Käufer sollte den Vertrag, die Zahlungsbelege, die Garantieurkunde, den Schriftwechsel mit dem Bauträger, den Nachweis der förmlichen Aufforderung sowie die Dokumente zur Verzögerung oder zum Ausbleiben der Bauausführung besitzen.

Entscheidend sind die Fristen. Bei einem Bankaval weisen spanische Verbraucherquellen darauf hin, dass die Garantie nach Ablauf von 2 Jahren seit der Verletzung der abgesicherten Pflicht erlöschen kann, wenn der Käufer weder die Vertragsauflösung noch die Rückzahlung der Zahlungen verlangt hat. Bei einem ernsten Problem mit dem Bau sollte man nicht abwarten, „bis sich die Lage von selbst klärt“ – man muss sofort die Dokumente mit einem Anwalt besprechen.

Bankgarantie oder Versicherung – was ist der Unterschied?

Die spanischen Vorschriften lassen zwei Formen der Absicherung der Rückzahlung zu. Das Ziel ist dasselbe, es unterscheiden sich der Aussteller und die Form des Dokuments.

Bankgarantie (aval bancario)

Sie wird von einer Bank oder einem anderen zugelassenen Kreditinstitut ausgestellt (aval solidario). Die Bank verpflichtet sich, dem Käufer bestimmte Beträge zu zahlen, wenn die Garantiebedingungen eintreten – z. B. wenn der Bauträger den Bau nicht fristgerecht beginnt oder fertigstellt und das Geld nach förmlicher Aufforderung nicht zurückzahlt.

Versicherung (seguro de caución)

Sie wird mit einem zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen. Erfüllt der Bauträger die abgesicherten Pflichten nicht, kann der Käufer die Auszahlung vom Versicherer nach den Policenbedingungen und den Vorschriften verlangen.

Was ist besser?

Wichtiger als das Stichwort „Bank“ oder „Versicherung“ ist, ob das Dokument die Zahlungen tatsächlich schützt. Der Käufer muss nicht selbst entscheiden, welche Form günstiger ist – er sollte einen Anwalt haben, der prüft, ob die konkrete Absicherung korrekt ist.

Wie prüft man, ob die Garantie korrekt ist?

Das Dokument muss eine reale Absicherung einer konkreten Zahlung, eines konkreten Käufers und einer konkreten Immobilie sein, nicht ein allgemeines Versprechen. Prüfen Sie:

Daten des Käufers – wer Begünstigter ist; bei zwei Käufern müssen beide Personen korrekt angegeben sein. Ein Fehler kann die Durchsetzung von Ansprüchen erschweren.
Daten des Bauträgers – sie müssen mit dem Vertrag und den Registerdokumenten übereinstimmen. Steht im Vertrag eine Gesellschaft und in der Garantie eine andere, klären Sie das vor der Zahlung.
Das Projekt und die Einheit – Name der Wohnanlage, Nummer der Einheit, Bauabschnitt, Stellplatz und Abstellraum, falls Teil des Kaufs.
Den Betrag – ob er alle Zahlungen, Steuern und Zinsen umfasst; bei weiteren Raten sollte jede einzelne abgesichert sein.
Laufzeit – sie darf nicht vor der geplanten Übergabe enden; prüfen Sie bei Verzögerungen, ob die Garantie verlängert wurde.
Auslösebedingungen – ob eine Aufforderung an den Bauträger erforderlich ist, in welcher Form, welche Dokumente beizufügen sind, an wen der Anspruch zu richten ist, welche Fristen gelten und welche Haftungsausschlüsse bestehen.
Übereinstimmung mit dem Vertrag – Daten, Beträge, Fristen, Einheit, Zahlungsplan und Rückerstattungsbedingungen müssen in beiden Dokumenten übereinstimmen.

Die Rolle des unabhängigen Anwalts

Der Bauträger verkauft die Immobilie, die Agentur hilft beim Prozess und bei der Auswahl des Angebots, und der Anwalt prüft, ob die Dokumente die Interessen des Käufers schützen. Das sind drei verschiedene Rollen. Der Anwalt sollte unter anderem verifizieren, ob der Bauträger berechtigt ist, Zahlungen entgegenzunehmen, ob das Projekt eine Baugenehmigung hat, ob die Gelder auf das richtige Konto fließen, ob die Garantie von einer berechtigten Stelle ausgestellt wurde und ob sie den richtigen Käufer, die richtige Einheit, den Betrag, die Steuern und die Zinsen umfasst.

Die spanische Verwaltung weist darauf hin, dass beim Kauf einer Wohnung sobre plano die Prüfung komplexer ist und unter anderem Folgendes umfasst: die Existenz des Bauträgers und seines Vertreters im Handelsregister, die Eintragung des Grundstücks auf den Bauträger, die Baugenehmigung sowie die Frage, ob die Zahlungen auf ein Sonderkonto fließen.

Der Anwalt sollte ausschließlich auf Seiten des Käufers handeln – nicht aus Misstrauen gegenüber Bauträger oder Agentur, sondern für eine klare Verteilung der Verantwortung. Wenn jemand von unabhängiger Rechtsberatung abrät, sollte das Vorsicht wecken. Am besten beauftragen Sie den Anwalt vor der Unterzeichnung von Dokumenten und vor Zahlungen größerer Beträge; nach der Zahlung können seine Möglichkeiten geringer sein.

Die häufigsten Fehler von Käufern bei Zahlungen an den Bauträger

Der größte Fehler ist, die Zahlung als Formalität zu behandeln. Bei einer Transaktion über mehrere Hunderttausend Euro sollte jeder Überweisung eine ruhige Prüfung vorausgehen.

Zahlung vor Prüfung der Dokumente – eine Reservierung wird gezahlt, bevor der Anwalt den Vertrag und die Rückerstattungsbedingungen gesehen hat; besonders riskant bei hohem Betrag oder einem ungenauen Reservierungsdokument.
Zustimmung zum Dokument „später“ – es muss festgelegt werden, wann und zu welchen Bedingungen die Garantie ausgestellt wird, und das schriftlich. Mündliche Versprechen genügen nicht.
Fehlende Prüfung des Kontos – die Nummer muss mit den Dokumenten übereinstimmen und über einen sicheren Kanal bestätigt werden. Zahlen Sie nicht allein aufgrund einer E-Mail, besonders wenn die Nummer plötzlich auftaucht oder kurz vor der Zahlung geändert wird.
Keine Bestätigung, ob die Zahlung abgesichert ist – die allgemeine Zusicherung, „die Zahlungen sind geschützt“, reicht nicht aus.
Unterzeichnung von Nachträgen ohne Anwalt – ein Nachtrag, der die Fertigstellungsfrist verlängert, kann die Möglichkeit einschränken, die Rückerstattung zu verlangen oder die Garantie in Anspruch zu nehmen.
Fehlende Archivierung – bewahren Sie Verträge, Nachträge, Überweisungsbelege, Garantiedokumente, Korrespondenz, Angebotsunterlagen, Zeitpläne und Empfangsbestätigungen für Dokumente auf.
Zu langes Abwarten – steht der Bau still, antwortet der Bauträger nicht oder werden Termine mehrfach verschoben, besprechen Sie die Sache sofort mit einem Anwalt.

Was sollte man vor der Zahlung prüfen?

Unser wichtigster Rat: Zahlen Sie beim Off-Plan-Kauf kein Geld allein auf Grundlage von Visualisierungen, Prospekt und der Beteuerung, „das sei Standard“. Standard sollte Sicherheit sein. Vergewissern Sie sich vor der Überweisung, dass:

Sie den Bauträger genau kennen,
das Vorhaben über die erforderlichen Genehmigungen verfügt und Sie wissen, in welcher Bauphase es sich befindet,
Sie den Zahlungsplan verstehen und einen klaren Vertrag haben,
Sie kennen die Kontonummer und den Empfänger der Überweisung,
Sie wissen, ob die Zahlung von der Garantie abgedeckt ist, und haben das Garantie- oder Versicherungsdokument erhalten,
ein unabhängiger Anwalt die Dokumente geprüft hat,
Sie verstehen, was im Falle einer Verzögerung geschieht.

Der Kauf einer Immobilie vom Bauträger in Spanien kann eine sehr gute Entscheidung sein. Der Erstmarkt bietet Neubauten, komfortable Gemeinschaftsflächen, energieeffiziente Lösungen und oft einen sehr guten Ausstattungsstandard. Doch je früher die Phase des Projekts, desto wichtiger sind die Dokumente. Sicherheit beruht nicht auf dem Vertrauen in Visualisierungen – sondern auf Dokumenten.

Häufige Fragen

Ist die Bankgarantie beim Off-Plan-Kauf obligatorisch?

Ja. Die spanischen Vorschriften sehen die Pflicht vor, die Rückzahlung von Beträgen, die auf Wohnungen im Bau angezahlt werden, ab Erteilung der Baugenehmigung abzusichern – durch eine Versicherung oder eine Bankgarantie.

Ist jede Reservierungszahlung geschützt?

Das hängt von der Vertragsgestaltung, dem Charakter der Zahlung und den Dokumenten ab. Vor der Überweisung muss geprüft werden, ob die Zahlung Teil des Preises ist und ob sie abgesichert wurde.

Genügt der Überweisungsbeleg?

Nein. Der Überweisungsbeleg zeigt nur, dass das Geld gesendet wurde. Der Käufer sollte ein Garantie- oder Versicherungsdokument haben, das den Schutz der eingezahlten Mittel bestätigt.

Wie viel Zeit hat der Bauträger für die Rückzahlung?

Nach einer dokumentierten Aufforderung hat der Bauträger 30 Tage Zeit, die Zahlungen, Steuern und Zinsen zurückzuerstatten. Tut er das nicht, kann der Käufer die Zahlung vom Garantiegeber oder Versicherer verlangen.

Was tun, wenn sich der Bau verzögert?

Prüfen Sie den Vertrag, das Garantiedokument, die Korrespondenz und den aktuellen Zeitplan, und unterschreiben Sie keine Nachträge ohne Anwalt. Zögern Sie nicht – bei einem Bankaval kann die Garantie 2 Jahre nach der Pflichtverletzung erlöschen, wenn keine Rückzahlung der Zahlungen verlangt wurde.

Aria Spain, eine lizenzierte Agentur (RAICV Nr. 4123), die neue Immobilien von Bauträgern ohne Provision für den Käufer verkauft, begleitet ihre Kunden auf Englisch durch den gesamten Prozess – von der Auswahl des Projekts über den Kontakt mit dem Bauträger und dem Notar bis zur Schlüsselübergabe – und empfiehlt die Prüfung der Dokumente durch einen unabhängigen Anwalt. Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung, um den Off-Plan-Kauf zu besprechen.

Bankgarantie beim Off-Plan-Kauf in Spanien – was schützt den Käufer? – Foto 1

Bankgarantie beim Off-Plan-Kauf in Spanien – was schützt den Käufer? – Foto 2

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