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Ja, wenn Sie in Deutschland wohnen und ein nachgewiesenes Einkommen haben, können Sie als Nichtresident aus der EU ein Hypothekendarlehen bei einer spanischen Bank erhalten. Die Bank finanziert in der Regel 60–70 % des Immobilienwerts laut Bankschätzung (tasación). Die Laufzeit beträgt meist 20–25 Jahre, und der Kredit muss etwa bis zum 75. Lebensjahr zurückgezahlt sein. Das gesamte Verfahren dauert in der Regel 4–8 Wochen und endet mit der Unterzeichnung der Urkunde beim Notar.
Zu welchen Konditionen gewährt eine spanische Bank einem Einwohner Deutschlands einen Kredit?
Die Konditionen legt jede Bank individuell fest, aber der typische Rahmen für Nichtresidenten aus der EU ist ähnlich:
- Finanzierung: in der Regel 60–70 % des Bankschätzwerts.
- Kreditlaufzeit: meist 20–25 Jahre.
- Alter: bei Zahlung der letzten Rate in der Regel bis ca. 75 Jahre.
- Zinssatz: fest oder variabel (Euribor + Marge). Nichtresidenten zahlen in der Regel etwas höhere Margen als Einwohner Spaniens.
Der Finanzierungsanteil wird vom Bankschätzwert berechnet, nicht vom Kaufpreis. Fällt die tasación niedriger aus als der Preis, decken Sie die Differenz aus eigenen Mitteln. Für Personen, die in Deutschland verdienen, ist auch die Währung wichtig: Der Kredit lautet auf Euro, genau wie Ihr Einkommen, sodass Sie kein Wechselkursrisiko tragen.
Wie viel Eigenkapital müssen Sie haben?
Bei einer Finanzierung von 60–70 % müssen Sie 30–40 % des Wertes aus eigenen Mitteln aufbringen. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten, also Steuern, Notar und Register. Grob sind das ca. 10–14 % des Preises, den genauen Betrag für eine konkrete Immobilie klären Sie aber mit einem Berater. Denken Sie auch an die Kosten des Kredits selbst:
- Bankschätzung (tasación),
- die von der Bank verlangte Gebäudeversicherung,
- Bearbeitungsgebühr für die Kreditgewährung, die bei einem Teil der Angebote 0 beträgt.
Beispiel: Bei einem Schätzwert von 250 000 € und einer Finanzierung von 70 % leiht die Bank 175 000 €. Die restlichen 75 000 € plus Kaufnebenkosten tragen Sie selbst.
Welche Unterlagen aus Deutschland müssen Sie vorbereiten?
Die Bank beurteilt Ihre Kreditwürdigkeit anhand von Unterlagen aus Deutschland. Bereiten Sie vor:
- Personalausweis oder Reisepass,
- die spanische Identifikationsnummer NIE,
- Einkommensnachweise, also Gehaltsabrechnungen der letzten 3–6 Monate,
- den letzten Steuerbescheid (Steuerbescheid),
- Kontoauszüge,
- Kreditauskunft SCHUFA,
- den Reservierungsvertrag der Immobilie.
Die Unterlagen müssen in der Regel von einem vereidigten Übersetzer übersetzt werden (beglaubigte Übersetzung), ins Spanische oder Englische. Die Anforderung hängt von der Bank ab. Prüfen Sie daher, bevor Sie Übersetzungen in Auftrag geben, was die gewählte Bank erwartet. So vermeiden Sie unnötige Kosten.
Wie läuft der Prozess Schritt für Schritt ab?
- Vorläufige Bewertung: Die Bank analysiert Ihr Einkommen und Ihre Verbindlichkeiten und nennt den möglichen Kreditbetrag.
- NIE und Konto in Spanien: Beides wird für die weiteren Formalitäten benötigt.
- Schätzung: Ein von der Bank benannter Gutachter bewertet die Immobilie.
- Verbindliches Angebot (FEIN): Die Bank legt ein standardisiertes Dokument mit den endgültigen Konditionen vor.
- 10 Tage Bedenkzeit: Diese Frist ist gesetzlich vorgeschrieben. Vor der Unterzeichnung prüft der Notar, ob Sie die Kreditbedingungen verstehen.
- Notarielle Urkunde: Sie unterzeichnen den Kauf- und den Kreditvertrag, und die Bank zahlt die Mittel aus.
Von der vorläufigen Bewertung bis zur Urkunde vergehen in der Regel 4–8 Wochen. Fangen Sie früh an, am besten parallel zur Auswahl der Immobilie.
Was ist, wenn Sie eine Immobilie im Bau kaufen?
Bei einem Bauprojekt im Bau wird der Kredit erst bei der notariellen Urkunde nach der Übergabe der fertigen Immobilie ausgezahlt. Die früheren Ratenzahlungen decken Sie aus eigenen Mitteln. Jede davon ist durch eine Bankgarantie des Bauträgers abgesichert. In der Praxis bedeutet das:
- machen Sie schon bei der Reservierung eine vorläufige Bonitätsprüfung, um den realen Finanzierungsbetrag zu kennen,
- der formelle Antrag und die Schätzung erfolgen kurz vor Abschluss der Bauarbeiten,
- prüfen Sie vor der Vertragsunterzeichnung, ob Sie für jede Ratenzahlung eine Bankgarantie erhalten.
Häufige Fragen
Verlangt die spanische Bank wirklich einen SCHUFA-Bericht?
Ja, bei Personen, die in Deutschland wohnen, ist der SCHUFA-Bericht ein Standardbestandteil der Unterlagen. Die Bank prüft darin Ihre Kreditgeschichte und aktuellen Verbindlichkeiten.
Muss ich nach Spanien reisen, um die Urkunde zu unterzeichnen?
Am einfachsten unterzeichnen Sie die Urkunde persönlich. Stattdessen können Sie eine notarielle Vollmacht erteilen. Einzelheiten wie die Form der Vollmacht und die Übersetzungen klären Sie vorab mit einem Berater.
Ist ein fester oder ein variabler Zinssatz besser?
Ein fester Zinssatz sorgt für eine planbare Rate während der gesamten Laufzeit. Ein variabler (Euribor + Marge) folgt dem Markt, sodass die Rate sinken oder steigen kann. Die Wahl hängt von Ihrer Risikotoleranz ab. Es lohnt sich, beide Optionen bei mehreren Banken zu vergleichen.
Wie lange dauert es, einen Kredit zu erhalten?
In der Regel 4–8 Wochen von der vorläufigen Bewertung bis zur notariellen Urkunde. Darin enthalten ist die 10-tägige Bedenkzeit nach Erhalt des FEIN-Angebots.
Zahle ich beim Kauf eine Provision an die Agentur?
Wenn Sie über Aria Spain eine Neubauimmobilie direkt vom Bauträger kaufen, zahlen Sie keine Provision (0 %).
Aria Spain ist eine lizenzierte Agentur (Marke Aria Home Invest S.L.U., Register RAICV Nr. 4123, Mitglied des Kollegiums API) mit Büro in der Provinz Alicante. Wir vergleichen die Angebote mehrerer Banken und führen den Kreditprozess auf Englisch. Außerdem helfen wir bei der NIE, der Kontoeröffnung, dem Notartermin und der Übernahme der Immobilie. Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung und sehen Sie sich neue Projekte an der Costa Blanca, Costa Calida und Costa del Sol an.
