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Wenn Sie in Deutschland wohnen und eine neue Wohnung oder ein neues Haus in Spanien kaufen, zahlen Sie beim Kauf Mehrwertsteuer (IVA) 10 % sowie die Steuer AJD (Richtwert 1,2–2 %, je nach Region). Hinzu kommen Notar, Register und Anwalt, sodass Sie insgesamt ca. 12–15 % zusätzlich zum Preis einplanen sollten. Jedes Jahr zahlen Sie die Gemeinde-Grundsteuer IBI und die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige IRNR, auch dann, wenn Sie die Wohnung nicht vermieten. Das Einkommen aus der spanischen Immobilie muss auch in der deutschen Steuererklärung berücksichtigt werden. Dank des Doppelbesteuerungsabkommens zahlen Sie jedoch nicht zweimal die volle Steuer auf dasselbe Einkommen.
Welche Kosten und Steuern fallen beim Kauf einer Neubauimmobilie an?
Beim Kauf vom Bauträger unterliegt das Geschäft der Mehrwertsteuer und nicht der Grunderwerbsteuer, die für den Gebrauchtmarkt gilt. Die ungefähre Aufteilung der Kosten sieht so aus:
| Posten | Richtwert für die Kosten |
|---|---|
| IVA (Mehrwertsteuer) auf Wohnung oder Haus | 10 % des Preises |
| AJD (Steuer auf Rechtsgeschäfte) | ca. 1,2–2 %, je nach autonomer Gemeinschaft |
| Notar, Grundbuch, Anwalt | je nach Preis und Leistungsumfang |
| Gesamt | ca. 12–15 % zusätzlich zum Preis |
Der genaue AJD-Satz hängt von der Region ab, z. B. der Valencianischen Gemeinschaft (Costa Blanca), Murcia (Costa Calida) oder Andalusien (Costa del Sol). Lassen Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung von einem Anwalt die Kosten für das konkrete Angebot berechnen.
Welche Steuern zahlen Sie jedes Jahr in Spanien?
Als in Deutschland steuerlich Ansässiger sind Sie in Spanien nichtansässig. In der Praxis bedeutet das zwei dauerhafte Pflichten:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): die lokale Grundsteuer, die von der Gemeinde erhoben wird. Ihre Höhe hängt vom Katasterwert und vom Satz der Gemeinde ab.
- IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): die Einkommensteuer für Nichtansässige. Wenn die Immobilie Ihnen und Ihrer Familie dient, zahlen Sie sie auf das angerechnete Einkommen, das richtwertmäßig 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts beträgt. Der Satz für Ansässige in der EU/im EWR beträgt 19 %.
Bei Personen mit sehr hohem Vermögen kann auch die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) sowie die Solidaritätssteuer auf große Vermögen relevant sein. Schwellenwerte und Freibeträge unterscheiden sich regional, prüfen Sie ihre mögliche Anwendung daher mit einem Berater.
Wie funktioniert das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland?
Deutschland und Spanien haben 2011 ein Doppelbesteuerungsabkommen unterzeichnet. Es wird seit 2013 angewendet. Die wichtigsten Regeln:
- Einkünfte aus einer in Spanien gelegenen Immobilie werden in Spanien besteuert;
- in Deutschland geben Sie sie in der Steuererklärung an;
- Deutschland vermeidet die Doppelbesteuerung nach der Anrechnungs- oder der Freistellungsmethode, die den Satz für die übrigen Einkünfte beeinflussen kann.
Welche Methode auf Ihre Situation zutrifft, lassen Sie sich von einem deutschen Steuerberater (Steuerberater) bestätigen. Am besten tun Sie das noch vor dem Kauf, besonders wenn Sie eine Vermietung planen.
Welche Formalitäten müssen Sie als Käufer aus Deutschland erledigen?
- NIE-Nummer: die spanische Identifikationsnummer für Ausländer, die für den Kauf, die Unterzeichnung der Urkunde beim Notar und die steuerlichen Abrechnungen unerlässlich ist.
- Konto bei einer spanischen Bank: keine Voraussetzung für den Kauf, erleichtert aber die Zahlung von IBI, Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten per Lastschrift.
- Anwalt und Gestoría: Prüfung der Dokumente des Bauträgers, Vorbereitung der Urkunde sowie die jährlichen IRNR-Erklärungen (Formular Modelo 210).
- Ummeldung der Versorgungsverträge und Versicherung nach der Übergabe der Immobilie.
Was ändert sich, wenn Sie die Immobilie vermieten?
Bei Vermietung wird die IRNR auf das tatsächliche Einkommen aus der Vermietung zum Satz von 19 % berechnet. Als EU-Bürger mit Wohnsitz in der EU können Sie die mit der Vermietung verbundenen Kosten abziehen, z. B. IBI, Gemeinschaftsgebühren, Versicherung oder Verwaltung. Für Zeiträume, in denen die Wohnung leer steht oder von Ihnen genutzt wird, gilt weiterhin das angerechnete Einkommen.
- Touristische Vermietung erfordert eine Lizenz oder Registrierung in der jeweiligen autonomen Gemeinschaft, und die Regeln unterscheiden sich regional.
- Die Mieteinnahmen geben Sie gemäß dem DBA auch in Deutschland an.
- Führen Sie eine Dokumentation der Kosten, denn sie ist in beiden Ländern nützlich.
Häufige Fragen
Muss ich in Spanien Steuern zahlen, wenn ich die Wohnung nicht vermiete?
Ja. Als Nichtansässiger zahlen Sie IRNR auf das angerechnete Einkommen, richtwertmäßig 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, zum Satz von 19 % für Ansässige in der EU/im EWR. Hinzu kommt die Gemeindesteuer IBI.
Zahle ich die Steuer doppelt, in Spanien und in Deutschland?
Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien verhindert das. Das Einkommen geben Sie in Deutschland an, und die Art der Verrechnung, also Anrechnung oder Freistellung, bestätigt Ihnen Ihr Steuerberater.
Wie hoch sind die Gesamtkosten für den Kauf einer neuen Wohnung?
Richtwert 12–15 % zusätzlich zum Preis. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus IVA 10 %, AJD (ca. 1,2–2 %, je nach Region) sowie den Gebühren für Notar, Register und Anwalt.
Darf ich die Wohnung an Touristen vermieten?
Ja, aber die touristische Vermietung erfordert eine Lizenz oder Registrierung gemäß den Vorschriften der jeweiligen autonomen Gemeinschaft. Prüfen Sie auch die Satzung der Eigentümergemeinschaft.
Berät Aria Spain in Steuerfragen?
Nein, Aria Spain ist kein Steuerberater. Wir helfen bei der Organisation der Formalitäten wie der NIE-Nummer, dem Bankkonto oder dem Kontakt zu Anwalt und Gestoría. Steuerfragen sollten Sie mit einem Berater in Spanien und in Deutschland besprechen.
Aria Spain ist eine Marke der Gesellschaft Aria Home Invest S.L.U., einer lizenzierten Agentur, eingetragen im Register RAICV unter Nr. 4123. Wir verkaufen Neubauimmobilien von Bauträgern an der Costa Blanca, Costa Calida und Costa del Sol, und der Käufer zahlt uns keine Provision. Wir sprechen Englisch, Spanisch und Französisch. Wir helfen bei der Beantragung der NIE-Nummer, der Kontoeröffnung, der Hypothek, beim Notar, bei der Übergabe, der Ummeldung der Versorgungsverträge, der Versicherung und der Verwaltung der Vermietung. Vereinbaren Sie eine kostenlose Beratung und sehen Sie sich die aktuellen Angebote an.
