Bankgaranti for off-plan i Spania: beskyttelse av innbetalinger

Ved kjøp av eiendom off-plan i Spania beskyttes kjøperens penger av en bankgaranti (aval bancario) eller en sikkerhetsforsikring (seguro de caución). Fra byggetillatelsen foreligger, skal utbyggeren garantere tilbakebetaling av alle innbetalinger sammen med skatter og lovbestemte renter dersom byggingen ikke starter eller ikke blir ferdig til avtalt tid. Utbyggeren skal også motta midlene på en særskilt konto og gi kjøperen et dokument som bekrefter sikkerheten.

Dette er ikke en formalitet man kan utsette «til senere». Det er et av de viktigste dokumentene ved kjøp av eiendom fra en utbygger i Spania.

Spørsmål	Svar
Hva er en bankgaranti?	Det er en sikring av pengene kjøperen har betalt for en eiendom under bygging.
Hva dekker garantien?	Tilbakebetaling av innbetalte beløp, sammen med skatter og renter, hvis byggingen ikke starter eller ikke ferdigstilles innen avtalt frist.
Bør hver innbetaling være sikret?	Som hovedregel bør sikkerheten omfatte beløp som betales som del av prisen under byggingen, i samsvar med avtalen og regelverket.
Er det nok med en uttalelse fra utbyggeren om at «innbetalingene er trygge»?	Nei. Kjøperen bør få et konkret garanti- eller forsikringsdokument.
Hvem bør kontrollere garantien?	En uavhengig advokat som handler på kjøperens side.

Hva er et off-plan-kjøp, og hvorfor er garantien så viktig?

Off-plan-kjøp betyr kjøp av en eiendom som ikke er ferdig ennå – på planstadiet, tillatelsesstadiet, med påbegynt bygging eller med arbeid langt på vei. Kjøperen anskaffer ikke en ferdig leilighet, men en bolig som skal bygges og overleveres i fremtiden.

Beslutningen bygger da på prosjektbeskrivelsen, plantegninger, visualiseringer, beliggenhet, teknisk spesifikasjon, betalingsplan, avtalen med utbyggeren, prosjektets dokumenter og sikringen av innbetalingene.

Off-plan er populært fordi det ofte lar deg velge en bedre bolig (etasje, utsikt, planløsning), dra nytte av en lavere pris på et tidligere stadium og fordele betalingen over tid. I nye prosjekter på Costa Blanca, Costa Cálida eller Costa del Sol legger kjøperne merke til basseng, hager, treningsrom, parkeringsplasser, boder og høyere energistandard på bygningene.

Det krever imidlertid mer forsiktighet enn kjøp av en ferdig bolig, fordi kjøperen betaler før leiligheten er bygget. En typisk betalingsplan er:

reservasjonsbeløpet,
en del av prisen ved signering av kontrakten,
nye delbetalinger underveis i byggeperioden,
det gjenstående beløpet ved skjøtet hos notarius.

Allerede før nøklene overleveres, kan kjøperen altså ha betalt utbyggeren en betydelig del av prisen. Problemet oppstår når:

byggingen ikke starter eller blir stoppet,
utbygger ikke ferdigstiller prosjektet innen fristen eller får økonomiske problemer,
det ikke er mulig å få et dokument som gir rett til å ta eiendommen i bruk,
kjøperen ikke får boligen i samsvar med avtalen.

Derfor fastsetter byggeloven (Ley de Ordenación de la Edificación) at utbyggeren, fra byggetillatelsen foreligger, skal garantere tilbakebetaling av innbetalte beløp med renter gjennom forsikring eller aval solidario hvis byggingen ikke starter eller ikke blir ferdig til avtalt tid. Ved kjøp av en ferdig eiendom ser du boligen. Ved off-plan må du kontrollere at utbyggerens løfte er forsvarlig sikret.

Hva beskytter garantien nøyaktig, og hvilke innbetalinger dekker den?

Garantien beskytter pengene som betales til utbyggeren som del av prisen for en eiendom under bygging. Hvis utbyggeren ikke starter byggingen eller ikke ferdigstiller den til fristen i avtalen, kan kjøperen kreve midlene tilbake i samsvar med garantivilkårene og regelverket.

I henhold til spansk regelverk skal sikkerhetsbeløpet dekke alle beløp som er innbetalt i henhold til avtalen, inkludert gjeldende skatter og avgifter, med tillegg av lovbestemte renter fra den faktiske innbetalingen til planlagt overtakelsesdato. Beskyttelsen bør gjelde:

beløp innbetalt som del av prisen,
skattene knyttet til disse innbetalingene,
lovbestemte renter,
den konkrete eiendommen og den konkrete kjøperen, hvis garantien er individuell.

I praksis gjelder det betalinger som overføres før prosjektet er ferdig og før skjøtet: reservasjonsbeløpet, første delbetaling etter avtalesignering, de påfølgende delbetalingene i henhold til planen og skattene knyttet til dem. Hver innbetaling bør være tydelig beskrevet – om den er en del av prisen, et reservasjonsgebyr, et forskudd eller en annen ytelse. Betalingsmodellene varierer mellom prosjekter, derfor må kjøperen vite hvilken karakter den enkelte innbetalingen har og om den er dekket av beskyttelse.

Reglene fastsetter at forhåndsinnbetalte midler skal mottas av kredittinstitusjoner og settes inn på en særskilt konto, atskilt fra utbyggerens øvrige midler, som bare kan brukes til byggingen av boligene. Før overføringen bør du kontrollere:

mottakeren av midlene og kontonummeret,
grunnlaget for innbetalingen og dokumentet du betaler etter,
vilkårene for tilbakebetaling,
koblingen mellom innbetalingen og den konkrete eiendommen,
om midlene går til riktig konto.

Varselsignaler er setninger som: «vennligst betal først, dokumentet kommer senere», «det er bare en reservasjon, garanti er ikke nødvendig», «alle gjør det slik», «garantien utstedes samlet», «en betalingsbekreftelse er nok».

Når og hvordan benytter man garantien?

Garantien kan benyttes i situasjoner som er fastsatt i regelverket, avtalen og selve garantidokumentet. Oftest når byggingen ikke starter, ikke blir ferdig til avtalt tid, eiendommen ikke overleveres i samsvar med vilkårene, og utbyggeren ikke tilbakebetaler pengene til tross for en formell henvendelse.

Fremgangsmåten etter regelverket:

Kjøperen oppfordrer utbygger – på en måte som gjør det mulig å bevise oppfordringen – til å tilbakebetale innbetalte beløp, skatter og renter.
Hvis utbygger ikke betaler tilbake pengene innen 30 dager, kan kjøperen kreve betaling fra garantisten eller forsikringsselskapet.
En direkte reklamasjon til garantisten kan være mulig også når en forutgående henvendelse til utbyggeren ikke lar seg gjøre.

Garantien fungerer altså ikke som en enkel knapp for «gi meg pengene tilbake». Kjøperen bør ha kontrakten, betalingsbekreftelser, garantidokumentet, korrespondanse med utbygger, bevis på formell oppfordring og dokumenter som bekrefter forsinkelsen eller at prosjektet ikke blir gjennomført.

Fristene er avgjørende. Ved bankgaranti (aval) peker spanske forbrukerkilder på at garantien kan bortfalle etter 2 år fra brudd på den sikrede forpliktelsen, dersom kjøperen ikke har krevd avtalen hevet og innbetalingene tilbakebetalt. Ved et alvorlig byggeproblem lønner det seg ikke å vente på at «situasjonen løser seg selv» – dokumentene må umiddelbart gjennomgås med en advokat.

Bankgaranti eller forsikring – hva er forskjellen?

Spansk regelverk tillater to former for sikring av tilbakebetaling av innbetalte beløp. Formålet er det samme, men det er ulikt hvem som stiller sikkerheten og hvilken form dokumentet har.

Bankgaranti (aval bancario)

Den utstedes av en bank eller en annen autorisert kredittinstitusjon (aval solidario). Banken forplikter seg til å betale kjøperen bestemte beløp hvis garantivilkårene oppfylles – for eksempel at utbyggeren ikke starter eller ferdigstiller byggingen innen fristen og ikke tilbakebetaler midlene etter en formell henvendelse.

Forsikring (seguro de caución)

Den inngås med et autorisert forsikringsselskap. Hvis utbyggeren ikke oppfyller forpliktelsene som er dekket av sikkerheten, kan kjøperen kreve utbetaling fra forsikringsselskapet i samsvar med polisevilkårene og regelverket.

Hva er best?

Viktigere enn ordene «bank» eller «forsikring» er om dokumentet faktisk beskytter innbetalingene. Kjøperen trenger ikke selv avgjøre hvilken form som er gunstigst – han eller hun bør ha en advokat som kontrollerer om den konkrete sikkerheten er korrekt.

Hvordan kontrollerer man om garantien er korrekt?

Dokumentet skal være en reell sikkerhet for en konkret innbetaling, en konkret kjøper og en konkret eiendom, ikke et generelt løfte. Kontroller:

Kjøperens opplysninger – hvem som er begunstiget; ved to kjøpere må begge personene være korrekt oppgitt. En feil kan gjøre det vanskeligere å fremme krav.
Utbyggerens opplysninger – må stemme med avtalen og registerdokumentene. Hvis det er ett selskap i avtalen og et annet i garantien, få det avklart før innbetalingen.
Prosjektet og boligen – prosjektets navn, boligens nummer, byggetrinn, parkeringsplass og bod, hvis de er en del av kjøpet.
Beløpet – om det omfatter alle betalinger, skatter og renter; ved flere påfølgende delbetalinger bør hver av dem være dekket av sikkerheten.
Gyldighetstid – den må ikke utløpe før planlagt overtakelse; ved forsinkelser, sjekk om garantien er forlenget.
Vilkår for utløsning – om det kreves en henvendelse til utbyggeren, i hvilken form, hvilke dokumenter som skal vedlegges, hvem kravet rettes til, hva fristene er og hvilke ansvarsfraskrivelser som gjelder.
Samsvar med avtalen – opplysninger, beløp, frister, bolig, betalingsplan og vilkår for tilbakebetaling må være konsistente i begge dokumentene.

Den uavhengige advokatens rolle

Utbyggeren selger eiendommen, byrået hjelper deg gjennom prosessen og med å velge tilbud, og advokaten kontrollerer at dokumentene ivaretar kjøperens interesser. Det er tre ulike roller. Advokaten bør blant annet verifisere om utbyggeren har rett til å motta innbetalinger, om prosjektet har byggetillatelse, om midlene går til riktig konto, om garantien er utstedt av en berettiget part og om den dekker riktig kjøper, bolig, beløp, skatter og renter.

Spanske myndigheter påpeker at kontrollen ved kjøp av bolig sobre plano er mer omfattende og blant annet omfatter at utbygger og dens representant er registrert i foretaksregisteret, at tomten er registrert på utbygger, byggetillatelsen, og om innbetalingene går til en særskilt konto.

Advokaten bør opptre utelukkende på kjøperens side – ikke av mangel på tillit til utbyggeren eller byrået, men for en tydelig ansvarsfordeling. Hvis noen fraråder uavhengig juridisk bistand, bør det vekke forsiktighet. Det er best å involvere advokaten før dokumentene signeres og før større beløp betales; etter innbetalingen kan handlingsrommet være mindre.

Vanligste feil kjøpere gjør ved innbetalinger til utbygger

Den største feilen er å behandle innbetalingen som en formalitet. Ved en transaksjon på flere hundre tusen euro bør hver overføring forutgås av en rolig kontroll.

Innbetaling før dokumentene er kontrollert – en reservasjon betalt før advokaten har sett avtalen og vilkårene for tilbakebetaling; særlig risikabelt ved et høyt beløp eller et upresist reservasjonsdokument.
Å akseptere dokumentet «senere» – man må avtale når og på hvilke vilkår garantien utstedes, og ha det skriftlig. Muntlige løfter er ikke nok.
Manglende kontroll av kontoen – kontonummeret må stemme med dokumentene og være bekreftet via en sikker kanal. Ikke betal bare på grunnlag av en e-post, særlig når nummeret dukker opp plutselig eller endres rett før betalingen.
Mangel på bekreftelse på om innbetalingen er sikret – en generell forsikring om at «innbetalingene er beskyttet» er ikke nok.
Signering av tilleggsavtaler uten advokat – en tilleggsavtale som forlenger gjennomføringsfristen kan begrense muligheten til å kreve tilbakebetaling eller benytte garantien.
Manglende arkivering – ta vare på avtaler, tilleggsavtaler, betalingsbekreftelser, garantidokumenter, korrespondanse, salgsmateriell, planer og kvitteringer for mottatte dokumenter.
Å vente for lenge – når byggingen står stille, utbyggeren ikke svarer eller fristene gang på gang utsettes, bør du umiddelbart kontakte en advokat.

Hva bør kontrolleres før du betaler penger?

Vårt viktigste råd: ved kjøp off-plan skal du ikke overføre penger utelukkende på grunnlag av visualiseringer, brosjyre og forsikringer om at «dette er standard». Standarden bør være trygghet. Før overføringen, forsikre deg om at:

du kjenner utbyggeren nøyaktig,
prosjektet har nødvendige tillatelser og du vet hvor langt byggingen har kommet,
du forstår betalingsplanen og har en tydelig kontrakt,
du kjenner kontonummeret og mottakeren av overføringen,
du vet om innbetalingen er dekket av garantien, og har mottatt garanti- eller forsikringsdokumentet,
en uavhengig advokat har kontrollert dokumentene,
du forstår hva som skjer ved forsinkelse.

Å kjøpe eiendom fra en utbygger i Spania kan være en svært god beslutning. Primærmarkedet gir nybygg, komfortable fellesarealer, energieffektive løsninger og ofte en svært god ferdigstillelsesstandard. Men jo tidligere stadium prosjektet er i, desto viktigere er dokumentene. Trygghet handler ikke om å stole på visualiseringer – den handler om dokumenter.

Ofte stilte spørsmål

Er bankgaranti obligatorisk ved off-plan-kjøp?

Ja. Spanske regler pålegger en plikt til å sikre tilbakebetaling av beløp som er innbetalt på boliger under bygging, fra det tidspunktet byggetillatelsen foreligger – gjennom forsikring eller bankgaranti.

Er hver reservasjonsinnbetaling beskyttet?

Det avhenger av avtalens oppbygging, innbetalingens art og dokumentene. Før overføringen må du sjekke om innbetalingen er en del av prisen og om den er dekket av sikkerheten.

Er en betalingsbekreftelse nok?

Nei. En betalingsbekreftelse viser bare at pengene er sendt. Kjøperen bør ha et garanti- eller forsikringsdokument som bekrefter beskyttelsen av de innbetalte midlene.

Hvor lang tid har utbyggeren på å tilbakebetale pengene?

Etter en dokumentert henvendelse har utbyggeren 30 dager på å tilbakebetale innbetalingene, skattene og rentene. Hvis utbyggeren ikke gjør det, kan kjøperen kreve betaling fra garantisten eller forsikringsselskapet.

Hva gjør man hvis byggingen blir forsinket?

Kontroller avtalen, garantidokumentet, korrespondansen og gjeldende fremdriftsplan, og ikke signer tilleggsavtaler uten advokat. Ikke vent – ved bankgaranti (aval) kan garantien utløpe 2 år etter at forpliktelsen ble brutt, dersom tilbakebetaling av innbetalingene ikke er krevd.

Aria Spain, et lisensiert byrå (RAICV nr. 4123) som selger nye eiendommer fra utbyggere uten provisjon for kjøperen, følger kundene på engelsk gjennom hele prosessen – fra valg av prosjekt, via kontakt med utbyggeren og notarius, til overlevering av nøklene – og anbefaler at dokumentene kontrolleres av en uavhengig advokat. Book en gratis konsultasjon for å gå gjennom et off-plan-kjøp.

Bankgaranti ved off-plan-kjøp i Spania – hva beskytter kjøperen? – bilde 1

Bankgaranti ved off-plan-kjøp i Spania – hva beskytter kjøperen? – bilde 2

Eiendommer i Alicante

Eiendommer i Torrevieja

Eiendommer i Calpe

Eiendommer i Villajoyosa

Eiendommer i Costa Blanca

Bankgaranti ved off-plan-kjøp i Spania – hva beskytter kjøperen?