Off-plan bankgarantie in Spanje: bescherming van uw stortingen

Bij de aankoop van off-plan onroerend goed in Spanje wordt het geld van de koper beschermd door een bankgarantie (aval bancario) of een waarborgverzekering (seguro de caución). Vanaf het verkrijgen van de bouwvergunning moet de ontwikkelaar de terugbetaling van alle betalingen, inclusief belastingen en wettelijke rente, waarborgen voor het geval de bouw niet begint of niet binnen de afgesproken termijn wordt voltooid. Hij moet de middelen ook ontvangen op een speciale rekening en de koper een document overhandigen dat de waarborg bevestigt.

Dit is geen formaliteit die u "later" kunt afhandelen. Het is een van de belangrijkste documenten bij het kopen van onroerend goed van een ontwikkelaar in Spanje.

Vraag	Antwoord
Wat is een bankgarantie?	Het is de waarborg van het geld dat de koper betaalt op de prijs van een object in aanbouw.
Wat dekt de garantie?	Terugbetaling van de betaalde bedragen, samen met belastingen en rente, als de bouw niet begint of niet binnen de overeengekomen termijn wordt voltooid.
Moet elke betaling worden gewaarborgd?	In beginsel moet de waarborg de bedragen omvatten die tijdens de bouw op de prijs worden betaald, overeenkomstig de overeenkomst en de regelgeving.
Is de mededeling van de ontwikkelaar dat "de betalingen veilig zijn" voldoende?	Nee. De koper moet een concreet garantie- of verzekeringsdocument ontvangen.
Wie moet de garantie controleren?	Een onafhankelijke advocaat die aan de kant van de koper staat.

Wat is een off-plan aankoop en waarom is de garantie zo belangrijk?

Een off-plan aankoop betekent de aankoop van onroerend goed dat nog niet is voltooid – in de fase van plannen, vergunning, begonnen bouw of vergevorderde werkzaamheden. De koper verwerft geen kant-en-klaar appartement, maar een woning die in de toekomst moet worden gebouwd en overgedragen.

De beslissing is dan gebaseerd op het projectontwerp, plattegronden, visualisaties, locatie, technische specificatie, betalingsschema, de overeenkomst met de ontwikkelaar, projectdocumenten en de waarborg van de betalingen.

Off-plan is populair omdat u daarmee vaak een betere woning kunt kiezen (verdieping, uitzicht, indeling), kunt profiteren van een lagere prijs in een eerdere fase en de betaling kunt spreiden. In nieuwe projecten aan de Costa Blanca, Costa Cálida of Costa del Sol letten kopers op zwembaden, tuinen, fitnessruimtes, parkeerplaatsen, bergingen en een hogere energiestandaard van de gebouwen.

Het vraagt echter meer voorzichtigheid dan de aankoop van een kant-en-klare woning, omdat de koper het geld betaalt voordat de woning bestaat. Een typisch betalingsschema is:

reserveringsbetaling,
een deel van de prijs bij ondertekening van het contract,
opeenvolgende termijnen tijdens de bouw,
het resterende bedrag bij de notariële akte.

Nog vóór de sleuteloverdracht kan de koper dus een aanzienlijk deel van de prijs aan de ontwikkelaar overmaken. Het probleem ontstaat wanneer:

de bouw niet begint of wordt stilgelegd,
de ontwikkelaar het project niet op tijd oplevert of financiële problemen heeft,
er kan geen document worden verkregen dat het gebruik van het object toestaat,
de koper de woning niet ontvangt overeenkomstig de overeenkomst.

Daarom bepaalt de Spaanse wet op de bouwordening dat de ontwikkelaar vanaf het verkrijgen van de bouwvergunning de terugbetaling van de betaalde bedragen, inclusief rente, moet waarborgen door een verzekering of aval solidario, als de bouw niet begint of niet binnen de afgesproken termijn wordt voltooid. Bij de aankoop van een afgewerkt object ziet u de woning. Bij off-plan moet u controleren of de belofte van de ontwikkelaar goed is gewaarborgd.

Wat beschermt de garantie precies en welke betalingen omvat zij?

De garantie beschermt het geld dat aan de ontwikkelaar wordt betaald op de prijs van een object in aanbouw. Als de ontwikkelaar de bouw niet start of niet binnen de termijn uit de overeenkomst voltooit, kan de koper terugbetaling van de middelen vorderen volgens de voorwaarden van de garantie en de regelgeving.

Volgens de Spaanse regelgeving moet het gegarandeerde bedrag alle op grond van de overeenkomst betaalde bedragen omvatten, inclusief de toepasselijke belastingen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de daadwerkelijke betaling tot de geplande opleveringsdatum van de woning. De bescherming moet gelden voor:

bedragen die op de prijs zijn betaald,
belastingen die met deze betalingen verband houden,
wettelijke rente,
de specifieke woning en de specifieke koper, als de garantie individueel is.

In de praktijk gaat het om betalingen vóór de voltooiing van het project en de notariële akte: de reserveringsbetaling, de eerste termijn na het ondertekenen van de overeenkomst, volgende termijnen uit het schema en de bijbehorende belastingen. Elke betaling moet duidelijk worden omschreven – of het een deel van de prijs, een reserveringsvergoeding, een aanbetaling of een andere prestatie is. De betalingsmodellen verschillen per project, daarom moet de koper weten welke aard een betaling heeft en of zij beschermd is.

De regelgeving bepaalt dat vooruitbetaalde middelen moeten worden aangenomen door kredietinstellingen en gestort op een speciale rekening, gescheiden van andere middelen van de ontwikkelaar, die uitsluitend mag worden gebruikt voor de bouw van woningen. Controleer vóór de overschrijving:

de begunstigde van de middelen en het rekeningnummer,
de grondslag van de betaling en het document op grond waarvan u betaalt,
de voorwaarden voor terugbetaling,
het verband tussen de betaling en het specifieke object,
of het geld op de juiste rekening terechtkomt.

Waarschuwingssignalen zijn zinnen als: "betaal eerst, het document komt later", "het is maar een reservering, een garantie is niet nodig", "iedereen doet het zo", "de garantie wordt collectief afgegeven", "een bevestiging van de overschrijving is genoeg".

Wanneer en hoe maakt u gebruik van de garantie?

Van de garantie kunt u gebruikmaken in situaties die zijn bepaald in de regelgeving, de overeenkomst en het garantiedocument zelf. Meestal wanneer de bouw niet start, niet binnen de afgesproken termijn wordt voltooid, het object niet volgens de voorwaarden wordt overgedragen en de ontwikkelaar het geld niet terugbetaalt ondanks een formele aanmaning.

De procedure volgens de regelgeving:

De koper maant de ontwikkelaar – op een manier waarmee de aanmaning kan worden bewezen – tot terugbetaling van de betaalde bedragen, belastingen en rente.
Als de ontwikkelaar het geld niet binnen 30 dagen terugbetaalt, kan de koper betaling vorderen van de garant of de verzekeraar.
Een directe vordering bij de garant kan ook mogelijk zijn wanneer een voorafgaande aanmaning van de ontwikkelaar niet mogelijk is.

De garantie werkt dus niet als een eenvoudige knop „geef het geld terug”. De koper moet beschikken over de overeenkomst, betalingsbewijzen, het garantiedocument, de correspondentie met de ontwikkelaar, het bewijs van een formele aanmaning en documenten die de vertraging of het uitblijven van de realisatie van het project aantonen.

De termijnen zijn cruciaal. Bij een bankgarantie (aval) wijzen Spaanse consumentenbronnen erop dat de garantie kan vervallen na 2 jaar vanaf de schending van de gewaarborgde verplichting, zonder dat de koper om ontbinding van de overeenkomst en terugbetaling van de betalingen heeft verzocht. Bij een ernstig probleem met de bouw is het niet verstandig te wachten "tot de situatie zichzelf oplost" – bespreek de documenten onmiddellijk met een advocaat.

Bankgarantie of verzekering – wat is het verschil?

De Spaanse regelgeving staat twee vormen van zekerheid voor terugbetaling van de betalingen toe. Het doel is hetzelfde, het verschil zit in de verstrekker en de vorm van het document.

Bankgarantie (aval bancario)

Wordt afgegeven door een bank of een andere bevoegde kredietinstelling (aval solidario). De bank verbindt zich ertoe de koper bepaalde bedragen te betalen als aan de voorwaarden van de garantie is voldaan – bijvoorbeeld als de ontwikkelaar de bouw niet start of niet tijdig voltooit en het geld na een formele aanmaning niet terugbetaalt.

Verzekering (seguro de caución)

Wordt gesloten met een bevoegde verzekeraar. Als de ontwikkelaar zijn door de waarborg gedekte verplichtingen niet nakomt, kan de koper uitbetaling van de verzekeraar vorderen volgens de polisvoorwaarden en de regelgeving.

Wat is beter?

Belangrijker dan het woord "bank" of "verzekering" is of het document de betalingen daadwerkelijk beschermt. De koper hoeft zelf niet te beslissen welke vorm gunstiger is – hij moet een advocaat hebben die controleert of de concrete waarborg juist is.

Hoe controleert u of de garantie juist is?

Het document moet een echte waarborg zijn voor een specifieke betaling, een specifieke koper en een specifiek object, en geen algemene belofte. Controleer:

Gegevens van de koper – wie de begunstigde is; bij twee kopers moeten beide personen correct worden vermeld. Een fout kan het vorderen van aanspraken bemoeilijken.
Gegevens van de ontwikkelaar – moeten overeenkomen met de overeenkomst en de registerdocumenten. Als in de overeenkomst de ene vennootschap staat en in de garantie een andere, laat dit dan ophelderen vóór de betaling.
Het project en de woning – naam van het project, nummer van de woning, fase, parkeerplaats en berging, indien onderdeel van de aankoop.
Het bedrag – of het alle betalingen, belastingen en rente omvat; bij volgende termijnen moet elke termijn onder de waarborg vallen.
Geldigheidsduur – mag niet eindigen vóór de geplande oplevering; controleer bij vertragingen of de garantie is verlengd.
Voorwaarden voor activering – of een aanmaning van de ontwikkelaar vereist is, in welke vorm, welke documenten moeten worden bijgevoegd, aan wie de vordering moet worden gericht, wat de termijnen zijn en welke uitsluitingen van aansprakelijkheid gelden.
Overeenstemming met de overeenkomst – gegevens, bedragen, termijnen, woning, schema en terugbetalingsvoorwaarden moeten in beide documenten consistent zijn.

De rol van de onafhankelijke advocaat

De ontwikkelaar verkoopt het object, het makelaarskantoor helpt het proces te doorlopen en een aanbod te kiezen, en de advocaat controleert of de documenten de belangen van de koper beschermen. Dit zijn drie verschillende rollen. De advocaat moet onder meer verifiëren of de ontwikkelaar betalingen mag aannemen, of het project een bouwvergunning heeft, of de middelen op de juiste rekening terechtkomen, of de garantie is afgegeven door een bevoegde partij en of zij de juiste koper, woning, het bedrag, de belastingen en de rente omvat.

De Spaanse overheid wijst erop dat bij de aankoop van een woning sobre plano de controle ingewikkelder is en onder meer omvat: het bestaan van de ontwikkelaar en zijn vertegenwoordiger in het handelsregister, de inschrijving van de grond op naam van de ontwikkelaar, de bouwvergunning en de vraag of de betalingen op een speciale rekening terechtkomen.

De advocaat moet uitsluitend aan de zijde van de koper handelen – niet uit gebrek aan vertrouwen in de ontwikkelaar of het makelaarskantoor, maar voor een duidelijke verdeling van verantwoordelijkheid. Als iemand afraadt om onafhankelijke juridische bijstand te nemen, moet dat voor voorzichtigheid zorgen. Schakel de advocaat bij voorkeur in vóór het ondertekenen van documenten en vóór het betalen van grotere bedragen; na de betaling kunnen zijn mogelijkheden kleiner zijn.

De meest gemaakte fouten van kopers bij betalingen aan de ontwikkelaar

De grootste fout is een betaling als formaliteit te behandelen. Bij een transactie van enkele honderdduizenden euro's moet aan elke overschrijving een rustige verificatie voorafgaan.

Betaling vóór controle van de documenten – een reservering die is betaald voordat de advocaat de overeenkomst en de terugbetalingsvoorwaarden heeft gezien; vooral riskant bij een hoog bedrag of een onnauwkeurig reserveringsdocument.
Instemming met een document "later" – er moet worden vastgesteld wanneer en onder welke voorwaarden de garantie wordt afgegeven, en dat moet schriftelijk zijn vastgelegd. Mondelinge beloften zijn niet genoeg.
Geen controle van het rekeningnummer – het nummer moet overeenkomen met de documenten en via een veilig kanaal worden bevestigd. Betaal niet alleen op basis van een e-mail, vooral niet wanneer het nummer plotseling verschijnt of vlak voor de betaling wordt gewijzigd.
Geen bevestiging of de betaling gewaarborgd is – de algemene verzekering dat „de betalingen beschermd zijn” is niet voldoende.
Addenda ondertekenen zonder advocaat – een addendum dat de opleveringstermijn verlengt, kan de mogelijkheid beperken om terugbetaling te eisen of de garantie in te roepen.
Geen archivering – bewaar overeenkomsten, addenda, bevestigingen van overschrijvingen, garantiedocumenten, correspondentie, aanbiedingsmateriaal, schema's en ontvangstbevestigingen van documenten.
Te lang wachten – als de bouw stilstaat, de ontwikkelaar niet reageert of de termijnen herhaaldelijk worden verschoven, bespreek de zaak dan direct met een advocaat.

Wat moet u controleren vóór het betalen van geld?

Ons belangrijkste advies: betaal bij een off-plan aankoop geen geld uitsluitend op basis van visualisaties, een brochure en de verzekering dat "dit standaard is". De standaard moet veiligheid zijn. Zorg er vóór de overschrijving voor dat:

u de ontwikkelaar precies kent,
het project over de vereiste vergunningen beschikt en u weet in welk stadium de bouw zich bevindt,
u het betalingsschema begrijpt en een duidelijk contract hebt,
u het rekeningnummer en de begunstigde van de overschrijving kent,
u weet of de betaling onder de garantie valt en u het garantie- of verzekeringsdocument hebt ontvangen,
een onafhankelijke advocaat de documenten heeft gecontroleerd,
u begrijpt wat er gebeurt bij vertraging.

Het kopen van onroerend goed van een ontwikkelaar in Spanje kan een zeer goede beslissing zijn. De nieuwbouwmarkt biedt nieuwbouw, comfortabele gemeenschappelijke delen, energiezuinige oplossingen en vaak een zeer goede afwerkingsstandaard. Maar hoe vroeger de fase van het project, hoe belangrijker de documenten zijn. Veiligheid draait niet om vertrouwen in visualisaties – het draait om documenten.

Veelgestelde vragen

Is een bankgarantie bij een off-plan aankoop verplicht?

Ja. De Spaanse wetgeving voorziet in een verplichting om de terugbetaling van bedragen die worden betaald voor woningen in aanbouw te waarborgen vanaf het moment van het verkrijgen van de bouwvergunning – door een verzekering of een bankgarantie.

Is elke reserveringsbetaling beschermd?

Dat hangt af van de opzet van de overeenkomst, de aard van de betaling en de documenten. Vóór de overschrijving moet worden gecontroleerd of de betaling deel uitmaakt van de prijs en of zij onder de waarborg valt.

Is een bevestiging van de overschrijving voldoende?

Nee. Een bevestiging van de overschrijving toont alleen dat het geld is verzonden. De koper moet een garantie- of verzekeringsdocument hebben dat de bescherming van de betaalde middelen bevestigt.

Hoeveel tijd heeft de ontwikkelaar om het geld terug te betalen?

Na een gedocumenteerde aanmaning heeft de ontwikkelaar 30 dagen om de betalingen, belastingen en rente terug te betalen. Als hij dat niet doet, kan de koper betaling vorderen van de garant of verzekeraar.

Wat te doen als de bouw vertraging oploopt?

Controleer de overeenkomst, het garantiedocument, de correspondentie en het actuele schema, en onderteken geen addenda zonder advocaat. Wacht niet – bij een bankgarantie (aval) kan de garantie na 2 jaar vanaf de schending van de verplichting, zonder dat om terugbetaling van de betalingen is verzocht, vervallen.

Aria Spain, een erkend makelaarskantoor (RAICV nr 4123) dat nieuwbouw van ontwikkelaars verkoopt zonder commissie voor de koper, begeleidt klanten in het Engels door het hele proces – van de keuze van het project, via het contact met de ontwikkelaar en de notaris, tot de sleuteloverdracht – en beveelt aan de documenten door een onafhankelijke advocaat te laten verifiëren. Plan een gratis consult in om een off-plan aankoop te bespreken.

Bankgarantie bij off-plan in Spanje – wat beschermt de koper? – foto 1

Bankgarantie bij off-plan in Spanje – wat beschermt de koper? – foto 2

Vastgoed in Alicante

Vastgoed in Torrevieja

Vastgoed in Calpe

Vastgoed in Villajoyosa

Vastgoed in Costa Blanca