Steuern in Spanien 2026 – Immobilien, Vermietung und Verkauf

Ein Immobilieneigentümer in Spanien zahlt im Jahr 2026 Einkommensteuer (auch für eine Wohnung, die leer steht), die lokale Steuer IBI, Steuer auf Mieteinkünfte sowie Steuer beim Verkauf. Die Sätze und Regeln hängen vor allem davon ab, ob man gebietsansässig oder steuerlich gebietsfremd ist. Beispielsweise zahlt ein gebietsfremder EU-Bürger 19 % auf das fiktive Einkommen, und die IBI beträgt in der Regel 0,4 % bis 1,1 % jährlich.

Diese Pflichten betreffen jeden, der ein Haus zum Wohnen, einen Zweitwohnsitz oder eine Immobilie zur Vermietung kauft. Ihre Kenntnis hilft, kostspielige Fehler zu vermeiden.

Steuer	Gebietsfremder aus der EU	Gebietsfremder aus einem Nicht-EU-Land	Gebietsansässiger
Fiktives Einkommen (nicht vermietete Immobilie)	19%	24%	im Rahmen der jährlichen IRPF
Vermietung – Kostenabzug	ja (IBI, Gemeinschaft, Nebenkosten, Versicherung)	nein	–
Verkauf	3 % des Verkaufswerts als Vorauszahlung	3 % des Verkaufswerts als Vorauszahlung	nach der IRPF-Tabelle
IBI	in der Regel 0,4 %–1,1 %, einmal jährlich zu zahlen

Wann sind Sie in Spanien steuerlich ansässig?

Von der steuerlichen Ansässigkeit hängt ab, welche Steuern Sie zahlen und wie. Als ansässig gilt eine Person, die:

• sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhält, oder
• hier den Mittelpunkt seiner Lebensinteressen oder wirtschaftlichen Interessen hat.

Wenn Sie diese Bedingungen nicht erfüllen, sind Sie gebietsfremd. Das wirkt sich unmittelbar auf die Steuersätze und die Möglichkeit des Kostenabzugs aus.

Welche Einkommensteuer zahlt der Eigentümer einer Immobilie (IRNR / IRPF)?

Steuer auf nicht vermietete Immobilien

In Spanien gilt die Steuer auf fiktives Einkommen. Auch wenn die Immobilie kein tatsächliches Einkommen erzielt, muss der Eigentümer sie abrechnen:

• Gebietsfremde aus der EU: 19 %,
• Gebietsfremde aus Nicht-EU-Ländern: 24 %,
• Gebietsansässige: Abrechnung im Rahmen der jährlichen IRPF.

Das ist eine der Steuern, die ausländische Eigentümer am häufigsten übersehen.

Steuer auf die Vermietung einer Immobilie

Die Vermietung unterliegt im Jahr 2026 der Besteuerung, unabhängig davon, ob sie langfristig oder touristisch ist:

• Gebietsfremde aus der EU können Kosten abziehen (IBI, Gemeinschaft, Nebenkosten, Versicherung),
• Gebietsfremde aus Nicht-EU-Ländern haben keinen Anspruch auf Abzüge,
• die Mieteinnahmen werden vierteljährlich abgerechnet.

Was ändert sich 2026 bei der touristischen Vermietung?

Seit 2026 sind die Kontrollen der Kurzzeitvermietung deutlich strenger. In der Praxis bedeutet das:

• Pflicht zum Besitz einer Tourismuslizenz (falls erforderlich),
• die Registrierung der Immobilie,
• vollständige und regelmäßige Abrechnung der Einkünfte.

Fehlende Abrechnungen können zu hohen finanziellen Strafen führen.

Wie hoch ist die Grundsteuer IBI?

Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist eine lokale Grundsteuer, die jeder Eigentümer zahlt:

• der Satz hängt von der Gemeinde und vom Katasterwert ab,
• beträgt in der Regel 0,4 % bis 1,1 %,
• sie wird einmal im Jahr gezahlt.

Wie wird der Verkauf einer Immobilie in Spanien besteuert?

Beim Verkauf wird der erzielte Gewinn besteuert:

• Gebietsfremde: 3 % des Verkaufswerts werden als Vorauszahlung einbehalten,
• Gebietsansässige: Die Steuer wird nach der IRPF-Tabelle berechnet.

Zusätzlich kann die Plusvalía municipal anfallen, also eine lokale Steuer, die von der Haltedauer der Immobilie abhängt.

Wer zahlt die Vermögensteuer und die Solidaritätssteuer?

Im Jahr 2026 gelten weiterhin die Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio) und die Solidaritätssteuer für Personen mit hohem Vermögen. Die Zahlungspflicht hängt ab von:

• des Vermögenswerts,
• der Region,
• des steuerlichen Wohnsitzstatus.

Die häufigsten Steuerfehler von Immobilieneigentümern

• keine Abrechnung, weil „die Immobilie leer steht“,
• nicht angemeldete touristische Vermietung,
• Verwechslung der Regeln für Gebietsansässige und Gebietsfremde,
• sich auf veraltete Informationen zu stützen.

Die Steuern in Spanien sind nicht kompliziert, erfordern aber Regelmäßigkeit. Eine gut geplante Steuerstruktur ermöglicht es, die Immobilie ohne das Risiko von Strafen zu nutzen. Beim Kauf, Verkauf oder bei der Vermietung lohnt sich die Unterstützung von Fachleuten, die die lokalen rechtlichen und steuerlichen Gegebenheiten kennen – kontaktieren Sie Aria Spain.

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Häufige Fragen

Muss man Steuern zahlen, wenn die Wohnung in Spanien leer steht?

Ja. Es gilt die Steuer auf fiktives Einkommen: Gebietsfremde aus der EU zahlen 19 %, aus Nicht-EU-Ländern 24 %, und Gebietsansässige rechnen sie in der jährlichen IRPF ab.

Wann werde ich in Spanien steuerlich ansässig?

Wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien aufhalten oder hier den Mittelpunkt Ihrer Lebensinteressen oder wirtschaftlichen Interessen haben.

Wie hoch ist die IBI-Steuer?

In der Regel 0,4 % bis 1,1 %, je nach Gemeinde und Katasterwert. Sie wird einmal im Jahr gezahlt.

Kann ein Gebietsfremder Kosten von den Mieteinnahmen abziehen?

Gebietsfremde aus der EU können u. a. IBI, Gemeinschaftskosten, Nebenkosten und Versicherung abziehen. Gebietsfremde aus Nicht-EU-Ländern haben keinen Anspruch auf Abzüge.

Wie viel wird bei einem Gebietsfremden beim Verkauf einer Immobilie einbehalten?

Beim Gebietsfremden werden 3 % des Verkaufswerts als Steuervorauszahlung einbehalten. Zusätzlich kann die Plusvalía municipal anfallen.

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