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Al comprar una propiedad en España pagas el ITP en el mercado de segunda mano (10 % en la Costa Blanca, en la Comunidad Valenciana; 7 % en la Costa del Sol, en Andalucía) o, si compras a un promotor, el 10 % de IVA y el impuesto AJD (1,5 % en la Comunidad Valenciana, 1,2 % en Andalucía). Como propietario pagas cada año el IBI y, si no eres residente, también el IRNR (19 % para ciudadanos de la UE, 24 % para los de fuera de la UE). En la venta se suman el impuesto sobre las ganancias patrimoniales y la plusvalía municipal local.
España, como otros países europeos, grava la compra, la tenencia y la venta de propiedades. A continuación, un resumen de los principales gastos que conviene incluir en el presupuesto antes de invertir en la Costa Blanca o la Costa del Sol.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una propiedad en España?
El tipo de impuesto depende de si compras una propiedad de segunda mano o de obra nueva a un promotor.
Segunda mano: impuesto ITP
Al comprar una propiedad de segunda mano pagas el impuesto de transmisiones patrimoniales ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). El tipo depende de la región:
- Costa Blanca (Comunidad Valenciana): 10 %
- Costa del Sol (Andalucía): 7 %
Gracias al ITP más bajo de Andalucía, comprar en la Costa del Sol puede resultar más ventajoso en gastos de transacción.
Obra nueva: IVA y AJD
Al comprar obra nueva a un promotor, en lugar del ITP pagas el 10 % de IVA y el impuesto AJD:
- Costa Blanca (Comunidad Valenciana): 1,5 %
- Costa del Sol (Andalucía): 1,2 %
La diferencia es pequeña, pero en inversiones más caras puede ser relevante.
| Impuesto | Costa Blanca (Comunidad Valenciana) | Costa del Sol (Andalucía) |
|---|---|---|
| ITP (segunda mano) | 10% | 7% |
| IVA (obra nueva) | 10% | 10% |
| AJD (obra nueva) | 1,5% | 1,2% |
¿Qué impuestos paga el propietario de una propiedad en España?
IBI (impuesto sobre bienes inmuebles)
Todo propietario de una propiedad en España paga anualmente el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Su importe depende del valor catastral de la propiedad y de los tipos locales fijados por los ayuntamientos. En la Costa Blanca el IBI suele ser más bajo que en las ubicaciones de prestigio de la Costa del Sol, donde los precios de las propiedades son más altos.
Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)
Si tienes una propiedad en España pero no eres residente, pagas impuesto sobre la renta por ella, aunque no la alquiles. Los tipos son:
- 19 % para ciudadanos de la UE
- 24 % para personas de fuera de la UE (sin posibilidad de deducir los gastos de mantenimiento de la propiedad)
En los últimos años la normativa se ha vuelto menos favorable para los inversores de fuera de la UE: el impuesto sobre el alquiler se les calcula sobre el ingreso bruto completo, sin deducir los gastos de mantenimiento.
¿Qué impuesto se paga al vender una propiedad en España?
Al vender una propiedad, pagas el impuesto sobre las ganancias patrimoniales:
- 19 %: para propiedades con hasta 6 años de tenencia
- escala impositiva progresiva: para propiedades con más de 6 años de tenencia
Además se aplica el impuesto local plusvalía municipal, que liquida el ayuntamiento según el incremento de valor del suelo.
¿Se paga en España impuesto de donaciones y sucesiones?
Sí. España cobra el impuesto sobre donaciones y sucesiones (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones). Su importe depende de la región y del grado de parentesco entre donante y donatario. En la Costa Blanca y la Costa del Sol existen bonificaciones fiscales para la familia más cercana.
Nueva normativa para compradores de fuera de la UE: impuesto del 100 %
La normativa fiscal más reciente en España prevé un impuesto adicional del 100 % para determinados inversores de fuera de la UE. Esto significa que el coste total de la compra de una propiedad podría duplicarse. La normativa pretende limitar la especulación y aumentar la disponibilidad de viviendas para los residentes en España y los ciudadanos de la UE.
Antes de comprar conviene consultar con un asesor fiscal para comprobar si la propiedad elegida está sujeta al nuevo impuesto y qué opciones tienen los inversores de fuera de la Unión Europea.
Impuestos en España: conclusiones clave para inversores
- La Costa del Sol tiene un ITP más bajo en el mercado de segunda mano (7 % frente a 10 %).
- La Costa Blanca ofrece condiciones fiscales estables para las propiedades de obra nueva.
- Las personas de fuera de la UE deben contar con cargas más elevadas, sobre todo en el alquiler.
- La nueva normativa podría duplicar el coste de la compra para algunos inversores de fuera de la UE.
Conviene incluir todos estos impuestos en el presupuesto con antelación para evitar costes imprevistos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda nueva a un promotor en España?
Al comprar a un promotor pagas el 10 % de IVA y el impuesto AJD: 1,5 % en la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) y 1,2 % en la Costa del Sol (Andalucía).
¿Cuánto es el ITP en el mercado de segunda mano?
El ITP es del 10 % en la Costa Blanca (Comunidad Valenciana) y del 7 % en la Costa del Sol (Andalucía).
¿Paga impuestos un no residente si no alquila la propiedad?
Sí. El no residente paga el IRNR incluso cuando no alquila la propiedad: 19 % en el caso de ciudadanos de la UE y 24 % en el de personas de fuera de la UE.
¿Qué impuesto pagaré al vender una propiedad en España?
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales es del 19 % para propiedades con hasta 6 años de tenencia, y a partir de 6 años se aplica una escala progresiva. Además, el ayuntamiento liquida la plusvalía municipal por el incremento de valor del suelo.
¿De qué depende el importe del IBI?
El IBI depende del valor catastral de la propiedad y de los tipos locales fijados por el ayuntamiento. En la Costa Blanca suele ser más bajo que en las ubicaciones de prestigio de la Costa del Sol.
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